Carlos Mendes comprou do vizinho um terreno por R$ 85 mil, quitou o valor em parcelas e, depois, construiu no local uma casa estimada em R$ 190 mil. Doze anos mais tarde, com a morte do vendedor, os herdeiros alegaram que a área ainda pertencia ao pai porque nenhuma escritura foi registrada em nome do comprador.
O registro continuar no nome do vendedor é um problema real
No Brasil, pagar integralmente um imóvel e receber a posse não significa, por si só, que a propriedade tenha sido formalmente transferida. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade entre vivos ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis.
O mesmo dispositivo determina que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro. Portanto, os herdeiros têm razão ao dizer que a matrícula ainda está em nome do pai, mas isso não significa automaticamente que Carlos perdeu todo direito decorrente da compra, dos pagamentos e dos 12 anos de posse.
Recibos e contrato particular podem ter importância mesmo sem escritura
Documentos como contrato particular, recibos das parcelas, transferências bancárias, mensagens e comprovantes da negociação podem demonstrar que houve uma compra e venda efetivamente quitada. Também ajudam provas de que o vendedor entregou a posse e permitiu que Carlos construísse e permanecesse no terreno durante todos esses anos.
Para negócios imobiliários acima do limite previsto em lei, o artigo 108 do Código Civil prevê, como regra, escritura pública para negócios destinados à transferência de direitos reais sobre imóveis. Isso não torna irrelevante um compromisso particular: dependendo do conteúdo dos documentos, ele pode sustentar outras medidas para conseguir a regularização definitiva.
A adjudicação compulsória pode ser um dos caminhos
Quando existe uma promessa de compra e venda, o preço foi pago e o vendedor não outorgou o título definitivo, pode ser discutida a adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no cartório imobiliário.
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Além da via judicial, o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos admite adjudicação compulsória extrajudicial em determinadas situações. O procedimento exige documentação própria e participação de advogado, e a morte do vendedor não elimina automaticamente as obrigações decorrentes de uma negociação comprovada.
Doze anos de posse também podem levantar discussão sobre usucapião
Outro ponto relevante é que Carlos afirma ocupar o terreno há 12 anos e construiu nele sua residência. O artigo 1.238 do Código Civil prevê usucapião extraordinária depois de 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé.
O próprio artigo reduz esse prazo para 10 anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo. Isso não significa que Carlos automaticamente se tornou proprietário ao completar dez anos: seria necessário demonstrar posse com características de dono, continuidade, ausência de oposição e os demais requisitos aplicáveis ao caso.
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A casa de R$ 190 mil ajuda como prova, mas não substitui o registro
Construir uma residência de R$ 190 mil, pagar impostos, contas e manter o imóvel durante anos pode ajudar a demonstrar a forma como Carlos exercia a posse. Fotografias antigas, notas fiscais da construção, IPTU, contas de água e energia, cadastro municipal e testemunhos de vizinhos podem compor um conjunto probatório importante.
Por outro lado, o valor gasto na construção não transfere automaticamente a propriedade do terreno. Também será necessário analisar se houve alguma oposição durante esses 12 anos, o que dizia o acordo original e se Carlos possuía o imóvel como verdadeiro dono. A existência de contrato e comprovantes de pagamento pode inclusive tornar a adjudicação mais adequada do que discutir apenas usucapião.
Os documentos devem ser reunidos antes de enfrentar os herdeiros
Em situação semelhante, o primeiro passo seria obter uma matrícula atualizada do imóvel e reunir contrato, recibos dos R$ 85 mil, comprovantes das parcelas, mensagens com o vendedor, documentos da construção e provas dos 12 anos de posse. Com esse material, seria possível avaliar adjudicação compulsória, usucapião ou outra medida adequada antes que o imóvel seja negociado dentro do inventário.
A história de Carlos Mendes é fictícia e serve apenas para ilustrar um conflito envolvendo compra informal de terreno, ausência de escritura e falecimento do vendedor. Em um caso real, a solução dependeria dos documentos, das características da posse, do inventário e do conteúdo do negócio original; o fato de a matrícula permanecer em nome do falecido é relevante, mas não encerra sozinho a discussão sobre os direitos do comprador.