O morador está com a taxa de condomínio atrasada e recebe um aviso de que não poderá mais entrar na piscina ou na academia do prédio. Em regra, não: o STJ considera ilícita a proibição de usar áreas comuns como forma de pressionar o condômino inadimplente a pagar a dívida.
O que diz a lei
O Código Civil garante ao condômino o direito de usar as partes comuns conforme a destinação delas, desde que não impeça o uso pelos demais moradores. O art. 1.335, inciso II, traz expressamente esse direito, enquanto o inciso III condiciona à quitação das obrigações condominiais outro direito específico: participar e votar nas deliberações da assembleia. Essa diferença é importante porque a própria lei escolheu qual direito pode ser restringido pela inadimplência. Código Civil no Planalto
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou diretamente a tentativa de impedir inadimplentes de frequentar áreas de lazer. No REsp 1.699.022/SP, julgado pela Quarta Turma em 2019, o tribunal considerou ilícita uma norma condominial que proibia o condômino de usar áreas comuns para forçar o pagamento das taxas. Para o STJ, o condomínio deve utilizar os instrumentos legais de cobrança, e não criar uma punição que restrinja o direito sobre as partes comuns.
Quando a situação muda
Isso não significa que um morador possa usar piscina, academia ou salão de festas sem obedecer às regras gerais. O condomínio pode estabelecer horários, limites de convidados, necessidade de reserva, regras sanitárias, critérios de segurança e outras condições legítimas aplicáveis aos usuários. O problema surge quando a restrição existe exclusivamente porque determinada unidade está inadimplente, transformando o acesso à área comum em instrumento de cobrança.
Também é preciso observar exatamente qual estrutura está sendo discutida. O entendimento do STJ envolve partes comuns pertencentes ao condomínio, como piscina e outras áreas de lazer. Situações que envolvam serviços opcionais contratados separadamente, cobranças específicas por utilização ou estruturas administradas sob outro regime podem exigir análise própria. Portanto, não é correto transformar o precedente em uma regra sobre qualquer serviço oferecido dentro de um empreendimento.
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Um exemplo prático
Considere uma situação hipotética em que um proprietário acumule parcelas condominiais em atraso e o síndico determine que sua identificação seja bloqueada na entrada da academia e da piscina. Os demais moradores continuam utilizando normalmente esses espaços, e o único motivo do bloqueio é a existência da dívida. Uma proibição desse tipo entra diretamente no problema analisado pelo STJ e tende a ser considerada uma sanção indevida.
Isso não elimina a dívida nem impede o condomínio de cobrá-la. O proprietário continua obrigado a contribuir para as despesas, conforme o art. 1.336 do Código Civil. Atualmente, quem não paga fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, se eles não tiverem sido definidos, aos juros previstos no art. 406, além de multa de até 2% sobre o débito. Essa redação foi atualizada pela Lei 14.905/2024.
O detalhe que costuma gerar discussão
Nem mesmo uma regra aprovada em convenção ou regimento interno resolve o problema. No REsp 1.699.022/SP, o STJ afirmou que é abusiva a disposição condominial que impede o inadimplente e seus familiares de utilizar áreas comuns como mecanismo coercitivo de cobrança. A Terceira Turma já havia adotado posição semelhante em 2016, no REsp 1.564.030/MG, ao analisar restrição imposta às áreas coletivas de lazer.
A razão é também patrimonial. Pelo art. 1.331 do Código Civil, cada unidade possui uma fração ideal inseparável nas partes comuns do condomínio. Por isso, piscina ou academia comuns não deixam simplesmente de integrar essa relação de propriedade porque existem parcelas atrasadas. Ao mesmo tempo, inadimplência condominial é séria: a legislação oferece mecanismos fortes de cobrança e admite, inclusive, que a proteção do bem de família seja afastada para determinadas contribuições relacionadas ao próprio imóvel.
O que pode ser feito nessa situação
Se o condomínio adotar uma restrição baseada exclusivamente na inadimplência, o morador pode guardar comunicados, mensagens, registros de bloqueio e cópias da convenção ou do regimento interno. Também pode solicitar formalmente à administração a revisão da medida, mencionando que o STJ já considerou ilícita a proibição do uso de áreas comuns como forma de cobrar taxas atrasadas. Em conflitos persistentes, pode ser necessário buscar orientação jurídica para avaliar as providências adequadas ao caso.
Do outro lado, o condomínio não precisa tolerar a dívida sem reação. Pode cobrar os valores, aplicar os encargos permitidos pela legislação e adotar os instrumentos judiciais disponíveis. O que não deve fazer é substituir esses mecanismos por uma punição social ou patrimonial não autorizada, como bloquear piscina e academia apenas para constranger o inadimplente. A dívida continua existindo, mas a forma de cobrá-la também precisa respeitar a lei e os limites reconhecidos pelo STJ.