Comprar uma casa, receber as chaves e descobrir durante a reforma que parte da construção está fora dos limites permitidos pode transformar o negócio em um problema urbanístico e contratual. Dependendo de quando a irregularidade surgiu, do que foi informado na venda e das regras do município, a obrigação pode atingir o proprietário atual sem necessariamente livrar o antigo dono de responsabilidade.
Construção irregular pode ter significados diferentes
O primeiro passo é entender exatamente o que o arquiteto encontrou. Uma edificação pode estar irregular porque ultrapassou a taxa de ocupação permitida, desrespeitou recuos obrigatórios, ganhou uma ampliação não prevista no projeto aprovado ou possui área construída que nunca foi regularizada perante a prefeitura.
Existe ainda uma situação mais grave: quando a construção ultrapassa não apenas o limite urbanístico, mas a própria divisa do terreno e avança sobre imóvel vizinho ou área pública. Nesse caso, além das normas administrativas municipais, podem surgir discussões relacionadas ao direito de vizinhança e à propriedade.
O Código Civil, no artigo 1.299, estabelece que o proprietário pode construir em seu terreno, mas deve respeitar os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Os parâmetros concretos de ocupação, recuos, altura e aproveitamento dependem principalmente da legislação municipal.
O comprador pode ser obrigado a regularizar a casa
A transferência do imóvel não faz uma construção irregular desaparecer. Dependendo do Código de Obras e das regras urbanísticas da cidade, a prefeitura pode exigir do proprietário atual providências como apresentação de projeto, pedido de regularização, adequação da edificação ou, em situações que não admitem regularização, retirada da parte construída irregularmente.
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Isso significa que o comprador pode enfrentar o problema administrativamente mesmo sem ter sido quem realizou a obra. Mas essa relação com a prefeitura é diferente da discussão entre comprador e vendedor sobre quem deverá suportar o prejuízo causado por uma irregularidade que já existia antes da venda.
Antigo proprietário pode responder se o problema já existia
Quando a irregularidade era anterior à compra e não estava evidente para o adquirente, o caso pode envolver as regras sobre vícios ou defeitos ocultos. Os artigos 441 e seguintes do Código Civil permitem, conforme as circunstâncias, discutir a resolução do negócio ou o abatimento do preço quando um defeito oculto diminui o valor do bem ou prejudica sua utilização.
A situação do vendedor fica mais delicada caso seja demonstrado que ele conhecia o problema e não informou o comprador. O artigo 443 prevê consequências diferentes quando o alienante sabia do vício, inclusive possibilidade de perdas e danos, enquanto o caso do vendedor que desconhecia o defeito recebe tratamento diferente pela legislação.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou caso no qual uma limitação administrativa existente sobre um imóvel foi considerada inicialmente um vício oculto. A decisão mostra que uma restrição urbanística desconhecida na compra pode ter efeitos sobre a relação contratual, embora cada situação dependa das provas e das circunstâncias concretas.
Documentos ajudam a descobrir de onde veio a irregularidade
Antes de atribuir responsabilidade, é necessário comparar o que existe fisicamente com o que foi aprovado e registrado. Uma vistoria técnica acompanhada da documentação municipal pode revelar se a ampliação foi feita pelo vendedor, por um proprietário ainda mais antigo ou se havia autorização que simplesmente não foi devidamente averbada.
Prazo para reclamar também merece atenção
Nos casos enquadrados como vício redibitório, o artigo 445 do Código Civil estabelece regras específicas de prazo. Para imóveis, a legislação prevê prazo de um ano para determinadas pretensões de redibição ou abatimento e traz regra própria quando o vício, por sua natureza, somente puder ser conhecido mais tarde. Por isso, descobrir o problema durante uma reforma é motivo para documentar a situação e buscar orientação rapidamente, sem presumir que qualquer prazo começa necessariamente na mesma data.
O que fazer antes de continuar a reforma
Ao receber a informação do arquiteto, o comprador deve evitar ampliar ou alterar justamente a área questionada antes de saber se ela pode ser regularizada. O caminho mais seguro é obter um levantamento preciso da construção, consultar o processo do imóvel na prefeitura e verificar quais parâmetros urbanísticos estavam e estão em vigor.
Se ficar comprovado que a irregularidade já existia quando a casa foi vendida, documentos técnicos e registros da negociação podem definir se há fundamento para cobrar do antigo proprietário os custos da regularização, eventual perda de área, redução do valor do imóvel ou outros prejuízos. A responsabilidade não é automaticamente do comprador nem automaticamente do vendedor: ela depende da natureza da irregularidade, da legislação municipal, do contrato e, principalmente, de quando e como o problema surgiu.