Quando Carlos Henrique Martins decidiu construir uma edícula no fundo do próprio terreno para o filho morar depois do casamento, tratou a obra como uma ajuda familiar e gastou cerca de R$ 130 mil entre materiais e mão de obra. Anos depois, uma discussão sobre a venda do imóvel colocou pai e filho em lados opostos e levantou uma dúvida que nunca havia sido formalizada: quem é o dono daquela construção?
Edícula foi construída para ajudar o filho no início do casamento
Carlos era proprietário havia mais de 20 anos de uma casa com um terreno amplo nos fundos. Quando o filho, Lucas Martins, marcou o casamento com Mariana Lopes, o pai ofereceu o espaço para que o casal não precisasse assumir imediatamente um financiamento ou gastar com aluguel.
A proposta foi construir uma residência independente, com quarto, sala, cozinha, banheiro e entrada lateral. Carlos afirma que pagou praticamente toda a obra, que chegou a aproximadamente R$ 130 mil, mas não houve contrato de doação, divisão do terreno ou qualquer documento dizendo que aquela parte do imóvel passaria a pertencer a Lucas.
Casal passou anos tratando o espaço como a própria casa
Lucas e Mariana se mudaram assim que a obra terminou e permaneceram no local durante anos. Nesse período, compraram móveis planejados, instalaram equipamentos e fizeram pequenas melhorias, criando a percepção de que a edícula era, na prática, a casa do casal, embora o terreno continuasse registrado somente em nome de Carlos.
Discussão começou quando proprietário decidiu reorganizar o patrimônio
O conflito apareceu quando Carlos começou a considerar a venda da propriedade para comprar um imóvel menor. Ao comentar a possibilidade com os filhos, Lucas respondeu que o pai poderia negociar a casa da frente, mas não poderia simplesmente vender a edícula porque aquela construção teria sido feita para ele morar.
Carlos discordou. Segundo sua versão, nunca prometeu transferir a propriedade e apenas permitiu que o filho utilizasse gratuitamente uma construção feita dentro de seu terreno. Para ele, a ajuda não significava uma doação do imóvel, especialmente porque nenhuma transferência havia sido registrada.
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A situação ficou ainda mais delicada porque Mariana entendia que os gastos realizados pelo casal ao longo dos anos também precisavam ser considerados. A família passou então a discutir três questões diferentes: a propriedade do terreno, a propriedade da construção e um eventual direito de ressarcimento pelas melhorias.
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Construir no terreno de outra pessoa não cria automaticamente um imóvel separado
O Código Civil traz regras específicas sobre construções realizadas em terrenos. O artigo 1.253 estabelece uma presunção de que toda construção existente em um terreno foi feita pelo proprietário e às suas custas, até que se prove o contrário. Já o artigo 1.255 trata da situação de quem edifica em terreno alheio, prevendo consequências que variam conforme as circunstâncias e a boa-fé.
No caso fictício de Carlos, existe um detalhe relevante: além de ser o proprietário registrado do lote, ele afirma ter sido também quem financiou a obra. Isso enfraquece a ideia de que a simples permanência de Lucas na edícula, por si só, tenha transformado aquela construção em uma propriedade imobiliária independente.
Uma promessa familiar é diferente de uma transferência formal
Durante a discussão, Lucas passou a afirmar que o pai sempre dizia que a edícula seria “dele”. Carlos reconheceu que usava expressões desse tipo no cotidiano, mas sustentou que falava no sentido de permitir que o filho tivesse sua própria moradia, e não como uma promessa formal de transferência patrimonial.
Esse tipo de diferença ganha peso quando um acordo familiar nunca foi colocado no papel. A propriedade de imóveis e a criação de determinados direitos reais seguem exigências legais próprias. O próprio Código Civil prevê, por exemplo, o direito de superfície, pelo qual o proprietário pode conceder a outra pessoa o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pública devidamente registrada, conforme o artigo 1.369.
Isso não significa que documentos informais, comprovantes de pagamentos, mensagens ou testemunhas sejam irrelevantes em uma disputa. Eles podem ajudar a demonstrar quais foram os acordos efetivamente feitos entre as partes, especialmente se alguém sustentar que houve promessa, investimento próprio ou outra obrigação. O efeito jurídico dessas provas, porém, depende do caso concreto.
Família precisa separar uso da casa, investimento e propriedade
Antes de discutir quem pode permanecer no imóvel ou quanto cada pessoa teria direito a receber, Carlos e Lucas precisam reunir a matrícula do terreno, comprovantes da construção, notas de materiais, transferências bancárias, mensagens e documentos relacionados às melhorias. Esses elementos podem mostrar quem pagou cada despesa e se existiu algum compromisso além da autorização para morar.
Se Carlos realmente pretende vender o imóvel e o conflito continuar, a família deverá buscar orientação jurídica antes de assinar qualquer negócio. O fato de alguém ter morado durante anos em uma edícula ou ter investido dinheiro nela não resolve sozinho a questão da propriedade da construção; da mesma forma, eventuais gastos e acordos anteriores não devem ser ignorados. No caso de uma construção familiar feita sem documentação clara, é justamente a ausência de um acordo escrito que pode transformar uma ajuda de R$ 130 mil em uma disputa muito maior anos depois.