Quando Rafael Nogueira comprou um apartamento por R$ 780 mil, acreditava que a maior preocupação seria administrar o orçamento da reforma antes da mudança. O problema apareceu durante a obra: parte da varanda havia sido fechada pela antiga proprietária sem autorização registrada no condomínio, e a administração passou a exigir que o novo dono resolvesse a irregularidade.
A reforma revelou um problema que não apareceu na compra
Rafael, de 38 anos, havia comprado o imóvel de Patrícia Almeida depois de duas visitas ao apartamento. A varanda já estava parcialmente integrada à sala, com fechamento em vidro e uma estrutura que dava ao ambiente alguns metros extras de área útil. Para ele, aquilo fazia parte da configuração do imóvel que estava sendo negociado.
Como pretendia trocar pisos, pintar os cômodos e renovar a cozinha antes de levar os móveis, Rafael contratou a arquiteta Camila Ferreira para acompanhar a reforma. Ao apresentar os documentos solicitados pela administração do prédio, ela percebeu que o fechamento da varanda não aparecia entre as alterações anteriormente autorizadas para a unidade.
Dias depois, Rafael recebeu uma comunicação do condomínio informando que a intervenção deveria ser analisada e regularizada. Caso a estrutura não pudesse permanecer nas condições atuais, poderia ser necessário fazer uma adequação ou até retirar parte do fechamento.
Novo proprietário afirma que recebeu o apartamento daquele jeito
Rafael contestou a situação porque não foi responsável pela obra original. Segundo seu relato, Patrícia nunca informou durante a negociação que existia alguma pendência condominial relacionada à varanda. As fotografias do anúncio e das visitas já mostravam o espaço fechado da mesma maneira encontrada após a entrega das chaves.
O comprador também passou a revisar a escritura, o contrato, mensagens trocadas durante a negociação e documentos apresentados antes da compra. O objetivo era verificar se existia alguma declaração específica sobre reformas anteriores, alterações de fachada ou responsabilidade por eventuais irregularidades existentes.
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Condomínio diz que precisa avaliar a unidade atual, não quem fez a obra
Na história, o síndico Marcelo Azevedo explicou a Rafael que a administração não estava tentando determinar inicialmente quem havia instalado a estrutura. O ponto do condomínio era verificar se a unidade estava de acordo com a convenção, o regulamento interno e o padrão aprovado para as áreas externas do edifício.
Essa preocupação tem respaldo nas regras gerais aplicáveis aos condomínios. O artigo 1.336 do Código Civil estabelece, entre os deveres do condômino, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar a forma da fachada, das partes e das esquadrias externas.
Fechamento de varanda pode envolver mais do que a aparência do prédio
Nem todo fechamento de varanda é automaticamente irregular. A situação depende das características da intervenção, das regras do condomínio, das decisões tomadas em assembleia e de outros requisitos aplicáveis ao imóvel. Por isso, simplesmente existir uma estrutura de vidro não permite concluir, sem análise documental, que há uma infração.
No caso fictício de Rafael, a dificuldade surgiu porque não foi localizado um documento demonstrando que a alteração específica havia sido autorizada. Camila recomendou comparar a situação atual com o projeto e com o padrão aprovado pelo condomínio antes de desmontar qualquer elemento.
Também existe uma diferença entre resolver a situação perante o condomínio e discutir quem deve arcar com os gastos decorrentes dela. Mesmo que Rafael precise tomar providências como atual proprietário, isso não significa automaticamente que ele não possa posteriormente discutir uma eventual responsabilidade da vendedora. Essa análise depende do contrato, das informações fornecidas na venda e das provas disponíveis.
Comprador procura antiga proprietária após receber a cobrança
Rafael então entrou em contato com Patrícia e perguntou quando a varanda havia sido fechada e se existia alguma autorização. A antiga proprietária afirmou que já utilizava o espaço daquela maneira havia alguns anos, mas não conseguiu apresentar, naquele momento, um documento de aprovação referente à intervenção.
A resposta aumentou a preocupação do comprador porque a reforma interna já estava em andamento. Qualquer desmontagem ou adaptação poderia interferir no piso, na pintura e no projeto de marcenaria planejado para a sala, elevando um custo que Rafael não havia previsto quando fechou a compra.
O que Rafael deve verificar antes de continuar a reforma
Antes de mexer novamente na varanda, o caminho mais prudente para Rafael é reunir o contrato de compra, documentos recebidos da vendedora, convenção do condomínio, regulamento interno, atas de assembleias e a comunicação enviada pelo síndico. Também é necessário entender exatamente qual irregularidade foi apontada e qual procedimento o prédio aceita para tentar solucioná-la.
Se houver possibilidade de manter o fechamento mediante adequação, Rafael poderá avaliar essa alternativa antes de remover a estrutura. Se surgir uma disputa sobre custos ou informações omitidas durante a venda, será necessário analisar as provas da negociação e buscar orientação jurídica específica. Para o novo proprietário, a principal preocupação agora é impedir que uma reforma planejada para preparar a mudança se transforme em uma intervenção ainda maior por causa de uma alteração feita antes da compra.