Na manhã chuvosa de uma terça-feira, Roberto colocou dois baldes sob as goteiras da casa onde morava, em Belo Horizonte. Aos 49 anos, o eletricista ocupava sozinho o imóvel deixado pela mãe e acreditava ter cumprido sua parte ao manter tudo pago. Seis anos depois do início dessa rotina, uma mensagem dos irmãos transformou cuidado familiar em uma conta de aluguel.
A conta começou antes da discussão
A mãe de Roberto morreu em junho de 2019, deixando a casa para ele, Lúcia, professora de 46 anos que vivia em Contagem, e Paulo, representante comercial de 43 anos radicado em Goiânia. Como o inventário avançava devagar, os três aceitaram informalmente que Roberto permanecesse no local. Ele passou a quitar IPTU e taxa condominial sem pedir divisão imediata.
Até 2025, Roberto calculava ter desembolsado R$ 19.840 de IPTU e R$ 32.400 de condomínio. Quando parte do madeiramento apodreceu e a água alcançou a instalação elétrica, contratou a troca do telhado por R$ 18.600. Guardou orçamento, nota fiscal, recibo, comprovante da transferência, fotografias das infiltrações e mensagens avisando os irmãos sobre a urgência.
O aluguel apareceu seis anos depois
Em julho de 2025, Lúcia e Paulo enviaram uma notificação extrajudicial contra o uso exclusivo da casa. Com base em avaliações de imóveis próximos, pediram arbitramento de aluguel em R$ 1.800 mensais, dos quais R$ 1.200 corresponderiam às duas cotas que Roberto não possuía. O atendimento do advogado dos irmãos foi direto: pagamentos antigos não eliminavam automaticamente a indenização pela ocupação exclusiva.
Roberto montou uma planilha e descontou do aluguel tudo o que havia pago desde 2019, incluindo pintura, armários da cozinha, tributos, condomínio e telhado. Ao procurar orientação, descobriu que essas parcelas não tinham a mesma natureza. O aluguel dependia da oposição dos irmãos, enquanto despesas de conservação, encargos do imóvel e melhorias precisavam ser examinados separadamente na prestação de contas no inventário.
O que a lei diz sobre o imóvel herdado?
O Código Civil (Lei 10.406/2002) determina, nos artigos 1.791 e 1.315, que a herança permanece indivisível até a partilha e que os coerdeiros seguem as regras do condomínio, contribuindo proporcionalmente para a conservação e os ônus do bem. O artigo 1.319 também responsabiliza quem recebe sozinho os frutos da coisa comum. A íntegra está no texto oficial do Código Civil.
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O artigo 96, parágrafo 3º, chama de necessárias as obras destinadas a conservar o bem ou impedir sua deterioração, definição compatível com um telhado trocado para conter infiltrações. Já o STJ entende que o aluguel pelo uso exclusivo pode ser cobrado quando existe oposição inequívoca dos demais. Em 2025, a corte também decidiu que, havendo indenização pelo uso, o IPTU não deve ser imposto novamente apenas ao ocupante sem ajuste prévio, evitando dupla compensação, conforme a orientação publicada pelo STJ.
O que pode ser exigido na prática?
Na conferência das contas de Roberto, o telhado recebeu tratamento diferente porque evitou a deterioração da casa e estava amplamente documentado. Recibo e nota fiscal não transformam qualquer reforma em benfeitoria necessária, mas demonstram quem prestou o serviço, quanto foi pago e quando. A análise prática separou quatro grupos antes de calcular eventual compensação:
- A troca do telhado entrou como crédito de conservação, limitado à parte cabível aos outros herdeiros e sujeito à aprovação no inventário.
- A pintura decorativa e os armários não foram abatidos, pois faltavam autorização, prova completa e demonstração de necessidade para preservar o imóvel.
- IPTU e taxa condominial foram lançados em coluna própria, sem desconto automático do aluguel, para exame conforme o período, o uso exclusivo e os precedentes do STJ.
- O aluguel foi calculado desde a notificação de julho de 2025, data em que ficou comprovada a oposição dos irmãos à ocupação gratuita.
Quando o acordo familiar não resolve
Como Lúcia era a inventariante, Roberto pediu que documentos, despesas e aluguel fossem apresentados formalmente nos autos. Os artigos 618 e 619 do Código de Processo Civil preveem o dever de prestar contas e a autorização judicial para despesas necessárias de conservação, conforme o texto oficial do Código de Processo Civil. O STJ também admite ação autônoma quando a prestação de contas ligada ao inventário não é resolvida ali.
- O primeiro caminho é peticionar no inventário por meio de advogado, juntando comprovantes e pedindo a apuração dos créditos e débitos.
- Quem não puder pagar assistência jurídica pode procurar a Defensoria Pública estadual, levando número do processo, documentos do imóvel e provas de renda.
- Mediação ou acordo homologado pode definir aluguel, rateio futuro e compensações, sem prometer que toda despesa passada será reconhecida.
- Se houver recusa em apresentar contas, o herdeiro pode discutir com seu representante a prestação de contas incidental ou uma ação própria.
Os comprovantes mudaram o desfecho
Na negociação homologada no inventário, o aluguel de Roberto ficou em R$ 1.200 mensais durante os primeiros 12 meses posteriores à notificação, totalizando R$ 14.400. A parte dos irmãos na troca necessária do telhado foi calculada em R$ 12.400 e compensada, restando saldo de R$ 2.000 naquele período. IPTU e condomínio permaneceram na prestação de contas para análise específica, sem serem confundidos com benfeitorias necessárias.
Roberto continuou na casa, mas passou a pagar o valor ajustado e a comunicar previamente qualquer obra não urgente. Para quem vive situação parecida, a providência mais segura é separar aluguel, impostos, condomínio e conservação, guardar recibos, notas fiscais, fotografias e mensagens, e apresentar tudo no inventário. O prazo geral reconhecido pelo STJ para pedir reembolso de manutenção da coisa comum é de 10 anos, mas cada lançamento ainda depende das provas e das circunstâncias.
Roberto, Lúcia e Paulo são personagens inventados. A história reúne situações que se repetem em disputas entre coerdeiros para mostrar como as despesas aparecem e o que a lei prevê quando uso exclusivo, aluguel e conservação chegam à prestação de contas.