Na manhã de um sábado de agosto de 2025, Paula, 39 anos, técnica de enfermagem em Campinas, parou diante da casa onde o pai vivera por três décadas. A chave antiga girou, mas não abriu a porta. Renato, 44 anos, eletricista na mesma cidade, havia trocado a fechadura e levado seus móveis para o imóvel de R$ 640 mil sem combinar com ela nem com o irmão Caio.
A casa virou moradia de um só irmão
O pai dos três havia morrido dois meses antes, deixando a casa como principal bem do inventário. Caio, 35 anos, vendedor em Jundiaí, acreditava que o imóvel permaneceria fechado até a família decidir entre venda e locação. Renato explicou pelo telefone que estava economizando aluguel e cuidaria da manutenção, mas não entregou cópias das novas chaves.
Nas semanas seguintes, Paula pediu acesso para conferir documentos e fotografar os cômodos para a avaliação do inventário. Renato adiou três encontros e afirmou que, por também ser herdeiro, poderia permanecer ali. A ocupação deixou de parecer provisória quando contas passaram ao endereço e um quarto foi transformado em oficina, impedindo o uso simultâneo pelos demais.
Por que a cobrança não voltou à data do óbito?
Paula e Caio calcularam um aluguel de R$ 3.200 com base em três avaliações de imóveis semelhantes. Como Renato teria um terço da herança, imaginaram cobrar os outros dois terços, cerca de R$ 2.133,33 mensais, desde junho de 2025. Ele recusou, dizendo no atendimento entre os irmãos que não pagaria aluguel de uma casa que também lhe pertencia.
Ao consultar uma advogada, os dois descobriram o ponto que mudava a conta: era preciso demonstrar oposição clara ao uso exclusivo e gratuito. As mensagens anteriores falavam em acesso e venda, mas não exigiam pagamento nem registravam uma recusa inequívoca à ocupação sem compensação. Em 18 de março de 2026, enviaram uma notificação extrajudicial com comprovação de recebimento, pedindo aluguel proporcional ou liberação do imóvel.
O que o Código Civil e o STJ estabelecem
O chamado condomínio hereditário existe porque, até a partilha, a herança permanece indivisível e segue as regras do condomínio, conforme o artigo 1.791 do Código Civil. Já o artigo 1.319 determina que cada condômino responde perante os outros pelos frutos percebidos da coisa e pelos danos causados. A redação pode ser consultada no Código Civil, Lei 10.406/2002, no portal do Planalto.
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No REsp 570.723/RJ, o STJ reconheceu a possibilidade de um herdeiro cobrar aluguel proporcional daquele que ocupa sozinho o imóvel, desde que haja resistência ao uso conjunto ou oposição judicial ou extrajudicial. O tribunal fixou o início na notificação, não na abertura da sucessão, porque foi naquele momento que a permanência gratuita passou a ser contestada. O acórdão oficial do STJ sobre o termo inicial do aluguel detalha esse entendimento.
O que os irmãos podem exigir na prática?
O arbitramento de aluguel não transforma automaticamente o ocupante em inquilino com contrato comum. Trata-se de uma compensação pelo uso exclusivo, calculada sobre o aluguel de mercado e limitada à participação dos demais herdeiros. Para reduzir discussões sobre data, valor e alcance do pedido, Paula e Caio organizaram provas antes de buscar a cobrança:
- certidão de óbito, documentos do inventário e matrícula atualizada do imóvel;
- mensagens que mostravam a troca da fechadura e a negativa de acesso;
- avaliações escritas do aluguel praticado na região;
- notificação com pedido objetivo, data de recebimento e prazo para resposta;
- comprovantes de despesas pagas por cada herdeiro durante a ocupação.
Quando o diálogo falha, a questão sai do grupo da família
Renato recebeu a carta, mas respondeu que só discutiria valores depois da partilha. A falta de acordo permitia aos irmãos procurar advogado ou a Defensoria Pública, se preenchessem os critérios de atendimento, para avaliar o pedido no inventário ou uma ação de arbitramento de aluguel. Sem notificação anterior comprovada, a citação judicial também pode servir como marco da oposição, conforme as circunstâncias reconhecidas no processo.
- tentar uma proposta escrita de pagamento, venda, desocupação ou uso compartilhado;
- levar os documentos ao profissional que acompanha o inventário;
- solicitar avaliação judicial caso haja divergência sobre o aluguel de mercado;
- pedir que sejam examinadas separadamente despesas como IPTU, conservação e encargos do imóvel.
A data comprovada mudou o desfecho
Com a orientação jurídica, Renato aceitou entregar uma cópia da chave e negociar a compra das quotas dos irmãos. Enquanto o acordo era preparado, concordou em depositar provisoriamente a parcela calculada a partir de 18 de março de 2026, sem reconhecer cobrança pelos nove meses anteriores. Paula e Caio abandonaram a ideia de exigir valores desde o falecimento, pois ainda não haviam formalizado oposição naquele período.
O desfecho não significa que toda notificação produza automaticamente o valor pedido, já que a ocupação exclusiva, as quotas hereditárias e o aluguel de mercado podem ser discutidos. O ponto prático é registrar quando os demais herdeiros deixam de consentir com o uso gratuito. No entendimento aplicado pelo STJ, o termo inicial é a oposição comprovada, e não simplesmente a data do óbito.
Paula, Renato e Caio são personagens inventados. A história reúne situações recorrentes em disputas entre coerdeiros para mostrar como o uso exclusivo costuma surgir e o que a legislação e a jurisprudência preveem.