Uma das filhas abre o portão da casa dos pais num sábado de manhã, passa a mão no balcão empoeirado da cozinha e já calcula o valor do anúncio que pretende publicar na segunda. Os três assinaram a partilha juntos, no mesmo cartório, no mesmo dia. Dois deles colocariam o imóvel à venda ainda esta semana. O terceiro avisa que dali não sai nada.
O caso é inventado, mas qualquer mesa de inventário reconhece a cena. Ele carrega um engano que se repete de família em família: o irmão que não quer vender a casa herdada imagina que a recusa dele funciona como tranca, e que os outros dois precisam convencê-lo antes de mover qualquer coisa.
Na lei, o ponto de partida é outro. O Código Civil trata a situação em que um mesmo bem pertence a várias pessoas ao mesmo tempo como estado passageiro, e dá a cada coproprietário uma saída individual, que não depende da boa vontade dos demais.
Por que o irmão que não quer vender a casa herdada não tem poder de veto?
Porque a lei não exige consenso para desfazer o vínculo.
O artigo 1.320, no texto do Código Civil publicado pelo Planalto com a redação em vigor, estabelece que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum”, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas. O verbo escolhido pelo legislador é exigir, não pedir. Os parágrafos do mesmo artigo mostram o tamanho da exceção: os coproprietários podem combinar entre si que a coisa fique indivisa por prazo não maior de cinco anos, com prorrogação possível, e a indivisão imposta por quem doou ou testou também não pode passar de cinco anos. Ainda assim, o parágrafo terceiro permite ao juiz encurtar esse prazo, a requerimento de qualquer interessado, quando graves razões o aconselharem.
Qual é a regra enquanto o inventário ainda não foi encerrado?
Antes da partilha, a herança funciona como bloco único. O artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil manda regular o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse pelas normas do condomínio, e o artigo 1.793, parágrafo terceiro, torna ineficaz a disposição de um bem do acervo por qualquer herdeiro, sem autorização prévia do juiz da sucessão, enquanto durar a indivisibilidade. Para o bem que não cabe no quinhão de um só, o artigo 2.019 determina venda judicial com repartição do valor apurado, salvo acordo para adjudicá-lo a todos, e abre a alternativa de um ou mais herdeiros pedirem a adjudicação repondo aos outros, em dinheiro, a diferença apurada em avaliação atualizada.
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A diferença prática entre as duas fases é de endereço. Com o inventário aberto, o pedido de venda corre dentro dele, sob o olho do juiz que vai homologar a partilha. Com os três nomes já lançados na matrícula, a discussão migra para uma ação autônoma de extinção de condomínio, que não reabre o que foi partilhado e trata só do bem que sobrou em comum.
Como uma casa que não se corta ao meio vira dinheiro repartido?
Uma casa de dois quartos não se divide em três pedaços úteis, e é exatamente esse impasse que o artigo 1.322 do Código Civil resolve. Quando a coisa é indivisível e os consortes não querem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, ela será vendida e o apurado, repartido. Na venda, diz o mesmo artigo, prefere-se “em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho”, e entre os coproprietários prefere-se aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas ou, na falta delas, o de quinhão maior.
O parágrafo único desse artigo desenha o desempate quando ninguém fez benfeitorias e todos participam em partes iguais, que é o retrato mais comum de três irmãos com um terço cada. Faz-se primeiro a licitação entre estranhos e, antes de a casa ser adjudicada a quem ofereceu o maior lanço, abre-se nova licitação entre os próprios coproprietários, para que o bem fique com quem afinal oferecer o melhor lanço. Em igualdade, o condômino passa na frente do estranho.
Quando a preferência do coproprietário deixa de proteger quem mora no imóvel?
A preferência do artigo 1.322 mede oferta, não afeto. Quem ocupa a casa há anos e quer ficar com ela precisa cobrir o lance de quem veio de fora, e não tem direito de comprar a parte dos irmãos pelo valor que considera justo. A recusa de um herdeiro pesa mais no almoço de domingo do que no processo.
Vale separar essa preferência de outra, parecida no nome e diferente na função. O artigo 504 do Código Civil trata do condômino que resolve vender a própria parte ideal a um estranho: nesse caso o outro coproprietário pode ficar com a fração, tanto por tanto, e, se não tiver sido avisado da venda, pode depositar o preço e reclamar para si a parte vendida no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Uma regra cuida da venda do imóvel inteiro por decisão judicial; a outra cuida da venda de um pedaço ideal por iniciativa de um dos donos.
Onde esse pedido é apresentado e como a casa chega ao leilão?
O caminho processual está no Código de Processo Civil.
- Artigo 725, incisos IV e V: a alienação, a locação e a administração da coisa comum, assim como a alienação de quinhão em coisa comum, seguem o procedimento de jurisdição voluntária.
- Artigo 730: não havendo acordo entre os interessados sobre o modo de realizar a alienação, o juiz, de ofício ou a requerimento, manda alienar o bem em leilão.
- Artigos 879 a 903: são as regras de alienação aplicadas no que couber, incluindo o leilão judicial eletrônico ou presencial e a possibilidade de alienação por iniciativa particular.
- Artigo 889, inciso II: o coproprietário de bem indivisível do qual se penhorou fração ideal precisa ser cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência.
A redação do artigo 730 aparece na seção chamada Da Alienação Judicial, reproduzida no texto atualizado da Lei 13.105 no acervo da Câmara dos Deputados. Antes do martelo, o processo passa por avaliação e por tentativa de composição, e nada impede que os três voltem à mesa e fechem a venda direta a um comprador. O leilão é o desfecho de quem não combinou, não o objetivo do pedido.
O que convém lembrar sobre a casa herdada que um irmão não quer vender?
Guarde a matrícula atualizada do imóvel, o formal de partilha e os comprovantes de IPTU, condomínio e reparos pagos por cada um, porque essas despesas entram na conta do artigo 1.315, que obriga cada coproprietário a concorrer na proporção da sua parte. Antes de ajuizar, faça uma avaliação por corretor ou perito e proponha por escrito a compra da fração dos demais, porque proposta recusada por escrito encurta a discussão sobre valor lá na frente. Se o inventário ainda estiver aberto, o pedido de venda vai dentro dele. Se já houver partilha registrada, peça a extinção do condomínio com base no artigo 1.320 e observe o calendário: avaliação, tentativa de acordo, licitação entre os coproprietários e, só depois, leilão. Quem quiser ficar com a casa precisa chegar à licitação com dinheiro disponível, não com argumento.
Situações vizinhas já apareceram por aqui, como a do herdeiro que barra a venda enquanto as dívidas corroem o valor do imóvel e a do imóvel que caminha para o martelo por execução fiscal.
Esta leitura é informativa e reproduz o que está publicado no Código Civil pelo Planalto e no texto do Código de Processo Civil disponível no acervo legislativo da Câmara dos Deputados. Prazos, custas e estratégia mudam conforme o estado, o valor do bem e o que consta na matrícula, e a escolha do caminho pede advogado ou a Defensoria Pública.