Márcio Alvarenga, analista de logística de 41 anos, pagou à vista por um terreno arborizado em Nova Lima, na Grande BH, com preço 30% abaixo do mercado. Meses depois, ao levar o projeto da casa à prefeitura, descobriu que o lote estava dentro de uma Área de Preservação Permanente, a APP, onde não é possível construir. O vendedor sumiu. A história é fictícia, mas a base legal é real.
Como o sonho do terreno virou um problema sem saída?
Márcio juntou dinheiro por anos para sair da cidade grande. Num site de classificados, achou um lote de mil metros quadrados, cheio de árvores nativas. O suposto dono disse que precisava vender rápido por causa de uma mudança de estado e fechou o negócio com um contrato particular e um recibo, o chamado contrato de gaveta.
O engenheiro contratado para o projeto deu entrada na prefeitura e voltou com a notícia. O terreno margeava um córrego intermitente, que só corre na época de chuva, e ficava inteiro dentro da faixa de proteção. Quando Márcio ligou para o vendedor, o telefone estava desligado e o perfil nas redes sociais tinha sido apagado.
O que o Código Florestal diz sobre as APPs?
O artigo 4º do Código Florestal, a Lei 12.651, de 2012, define as áreas que devem manter a vegetação nativa para proteger a água, o solo e a biodiversidade. A proteção vale em áreas rurais e urbanas, inclusive em terrenos particulares. Veja as situações mais comuns:
Nas cidades, uma lei de 2021 permite que os municípios definam faixas diferentes às margens de rios em áreas urbanas já consolidadas, por isso a consulta à prefeitura é essencial. Construir uma casa particular não está entre as exceções previstas, que se limitam a obras de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto.
Por que Márcio nem era dono do terreno no papel?
Pelo Código Civil, a venda de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, e a propriedade só passa para o comprador com o registro em cartório. Com apenas um contrato de gaveta, Márcio tinha um direito contra o vendedor, mas não a propriedade do lote.
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Mesmo que tivesse registrado, a situação ambiental continuaria. O Código Florestal diz que a obrigação de preservar a APP acompanha o imóvel e passa para o novo dono. E desmatar a área pode ser crime, com pena de um a três anos de detenção, pelo artigo 38 da Lei de Crimes Ambientais.
Quais caminhos a lei oferece para recuperar o dinheiro?
O advogado de Márcio apontou que o negócio podia ser anulado por erro e por dolo, já que o vendedor escondeu a restrição. Pelo artigo 178 do Código Civil, o prazo para pedir a anulação é de quatro anos. As medidas tomadas foram estas:
- registro de boletim de ocorrência por estelionato;
- ação cível para anular o contrato e pedir a devolução do valor pago;
- pedido de bloqueio de bens e contas do vendedor;
- denúncia ao Ministério Público sobre loteamento clandestino.
Antes de fechar negócio, alguns cuidados evitam o golpe:
- pedir a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis;
- consultar na prefeitura o zoneamento e as restrições ambientais do lote;
- conferir se o loteamento é aprovado pelo município;
- desconfiar de preço muito abaixo do mercado e de pressa para assinar;
- contratar corretor com registro no Creci e advogado antes de pagar.
O desfecho do caso mostra o risco do loteamento clandestino
A investigação descobriu que o falso dono já tinha vendido outros lotes em áreas protegidas da região metropolitana. A Lei 6.766, de 1979, proíbe o parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica e prevê pena de prisão para quem faz loteamento sem autorização. Márcio entrou na lista de vítimas do processo e aguarda o bloqueio dos bens do golpista para tentar reaver os valores, enquanto o terreno segue coberto pela mata que a lei protege.
Você já desconfiou de algum anúncio de terreno barato demais? Conte nos comentários.