Helena alugou uma casa que tinha cinco árvores frutíferas no quintal e, ao receber o imóvel de volta, encontrou todas cortadas. O antigo locatário afirmou que retirou as árvores para ampliar a área de estacionamento, mas uma mudança desse porte pode ultrapassar os limites de uso normal de um imóvel alugado.
Cortar árvores do quintal não é o mesmo que fazer manutenção
No caso de Helena, personagem criada para ilustrar a situação, as cinco árvores já faziam parte do imóvel quando a locação começou. Podas de manutenção e cuidados rotineiros são diferentes de eliminar definitivamente elementos existentes no terreno, especialmente quando a alteração muda a configuração do quintal.
A retirada das árvores para criar novas vagas representa uma intervenção mais permanente. Para avaliar a responsabilidade do locatário, é necessário observar o contrato de aluguel, a vistoria de entrada, fotografias e, principalmente, se houve autorização prévia da proprietária para modificar aquela área.
Lei do Inquilinato exige cuidado com o imóvel alugado
O artigo 23 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece diferentes deveres do locatário. O inciso II do artigo 23 determina que ele deve utilizar o imóvel conforme sua finalidade e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
O mesmo dispositivo também prevê, no inciso III, que o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Já o inciso V atribui ao locatário a obrigação de reparar danos provocados por ele, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos.
Alterar a área externa pode depender de autorização escrita
Há outro ponto especialmente relevante para Helena. O inciso VI do artigo 23 da Lei do Inquilinato determina que o locatário não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do proprietário.
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Transformar uma parte ajardinada em espaço para veículos pode ser enquadrado como uma alteração da configuração externa, dependendo das circunstâncias. Se o locatário não possuía autorização expressa para retirar as árvores e ampliar o estacionamento, a proprietária pode ter argumentos para questionar a intervenção e cobrar os prejuízos comprovados.
Vistoria de entrada pode ser decisiva para provar como era o quintal
A existência das árvores antes da locação precisa ser demonstrada caso haja conflito entre as versões. Fotos da vistoria, vídeos, anúncios antigos da casa, inventário anexado ao contrato e registros feitos antes da entrega das chaves podem comprovar que havia cinco árvores frutíferas no terreno.
A vistoria final também é relevante porque permite comparar as condições do imóvel antes e depois da ocupação. Quanto melhor documentada estiver a mudança realizada no quintal, mais fácil será avaliar se houve simples desgaste decorrente do uso ou uma transformação efetivamente provocada pelo locatário.
Proprietária pode discutir reparação pelos prejuízos
Além das regras específicas da locação, o Código Civil contém normas gerais de responsabilidade. O artigo 186 do Código Civil estabelece que quem viola direito e causa dano a outra pessoa por ação, omissão, negligência ou imprudência pode praticar ato ilícito.
Já o artigo 927 do Código Civil prevê que aquele que causar dano por ato ilícito fica obrigado a repará-lo. No caso das árvores, uma eventual indenização dependeria de fatores como prova do dano, autorização existente, condições anteriores do imóvel e extensão concreta do prejuízo.
Valor das árvores não precisa se limitar ao preço de uma muda
Se houver discussão sobre ressarcimento, simplesmente comprar cinco mudas pequenas pode não reproduzir a situação anterior. Uma árvore frutífera adulta pode ter anos de desenvolvimento, produzir frutos, fornecer sombra e integrar o paisagismo do imóvel, características que precisam ser consideradas na avaliação do prejuízo.
Por isso, em uma controvérsia real, pode ser necessário obter orçamento de paisagismo ou até avaliação técnica para definir o custo da recomposição. Também devem ser considerados eventuais trabalhos necessários para retirar tocos, preparar o solo ou recuperar uma área que tenha sido pavimentada ou modificada para receber veículos.
O que Helena deve fazer ao encontrar o quintal modificado
O primeiro cuidado seria registrar a situação antes de realizar novos serviços no local. Fotografias, vistoria inicial e final, contrato, conversas com o antigo locatário e eventuais pedidos de autorização podem ajudar a estabelecer quando e como as árvores foram retiradas e se a alteração havia sido consentida.
A história de Helena e das cinco árvores frutíferas é fictícia e o contexto serve apenas para ilustrar como as regras de uma locação podem ser aplicadas diante de alterações realizadas pelo inquilino. Em uma situação real, a existência de responsabilidade e o valor de eventual reparação dependem das provas, do contrato, das autorizações concedidas e das circunstâncias específicas do imóvel.