Três irmãos herdam uma casa, mas apenas um deles paga o IPTU e as reformas durante oito anos. Quando o imóvel finalmente é colocado à venda, surge uma discussão: quem arcou sozinho com as despesas pode exigir o dinheiro de volta ou receber uma parcela maior do valor da venda?
Irmão cuida da casa por oito anos e cobra compensação na venda
Depois da morte dos pais, Marcelo, Ricardo e Patrícia herdaram uma casa em partes iguais. Durante oito anos, Marcelo ficou responsável pelo pagamento do IPTU, pequenos reparos e reformas necessárias para conservar o imóvel. Seus irmãos não contribuíram financeiramente, embora continuassem proprietários de suas respectivas partes da herança familiar.
Quando os três decidiram vender a residência, Marcelo apresentou os comprovantes das despesas e pediu que os valores fossem considerados antes da divisão do dinheiro. Ricardo e Patrícia discordaram, argumentando que ele havia realizado os pagamentos por iniciativa própria. A discussão levantou uma questão jurídica: quem paga sozinho pode cobrar dos demais?
O Código Civil determina como dividir as despesas do imóvel
O artigo 1.315 do Código Civil estabelece que cada coproprietário deve contribuir, proporcionalmente à sua parte, para as despesas de conservação e os encargos da propriedade. Quando três irmãos possuem quotas iguais, a regra geral é que os custos compartilháveis sejam suportados na mesma proporção.
Entretanto, o ressarcimento não acontece automaticamente em qualquer circunstância. É necessário verificar a natureza dos pagamentos, a documentação disponível e se algum herdeiro utilizou o imóvel exclusivamente. O uso exclusivo da residência pode alterar a análise sobre quem deve suportar determinadas despesas.
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Quais despesas podem ser cobradas dos outros herdeiros?
Nem todo gasto realizado em um imóvel herdado gera direito ao reembolso. Despesas necessárias para evitar danos e preservar a propriedade recebem tratamento diferente de reformas feitas por preferência pessoal. Para analisar o caso, é preciso separar conservação e melhorias.
- IPTU: pode integrar as despesas compartilhadas, observadas as circunstâncias do uso do imóvel.
- Reparos necessários: consertos de infiltrações, telhados e instalações podem justificar ressarcimento.
- Reformas de valorização: exigem análise sobre autorização, necessidade e benefício obtido.
- Melhorias pessoais: alterações meramente estéticas não garantem reembolso automático.
O artigo 1.318 do Código Civil também prevê direito de regresso em determinadas situações nas quais um coproprietário contrai despesas em benefício da propriedade comum. Isso reforça a importância de guardar notas fiscais, recibos e comprovantes dos valores pagos.
Quem mora sozinho na casa pode ter que assumir mais despesas?
Se Marcelo tivesse utilizado o imóvel exclusivamente durante os oito anos, a situação poderia ser diferente. Em decisão divulgada em abril de 2025, o Superior Tribunal de Justiça explicou que o herdeiro ocupante pode ter obrigações específicas relacionadas ao uso exclusivo, incluindo eventual indenização aos demais.
O tribunal também reconheceu que não deve haver dupla compensação pelo mesmo benefício. Por isso, a responsabilidade pelo IPTU pode variar conforme exista pagamento de aluguel ou indenização pelo uso exclusivo. Cada caso exige avaliação das condições reais de ocupação e dos acordos entre os herdeiros.
O dinheiro da venda pode ser dividido de forma diferente?
Marcelo não passa a possuir uma parcela maior da casa apenas porque pagou contas e realizou reformas. Sua participação na propriedade continua sendo aquela definida pela sucessão ou pela partilha. Entretanto, pode existir direito ao ressarcimento de despesas comprovadas e juridicamente exigíveis.
Se os irmãos chegarem a um acordo, poderão calcular os valores reconhecidos e ajustar a distribuição do dinheiro da venda. Caso contrário, a controvérsia poderá exigir análise judicial, inclusive sobre eventuais prazos prescricionais. O ideal é resolver essas questões antes de concluir a negociação, evitando novos conflitos.
História fictícia mostra como evitar conflitos entre herdeiros
A situação envolvendo Marcelo, Ricardo e Patrícia é uma história fictícia, criada exclusivamente para ilustrar conflitos relacionados a imóveis herdados. Os personagens, os oito anos de pagamentos e a discussão sobre a venda não representam um caso real ou uma decisão judicial específica.
Na prática, herdeiros que compartilham uma propriedade devem registrar acordos sobre despesas, reformas e utilização do imóvel. Quem paga sozinho precisa guardar documentos e buscar orientação jurídica antes de exigir compensações. A principal medida para evitar disputas é manter uma prestação de contas organizada, especialmente quando a família pretende vender o patrimônio.