Na manhã de uma terça-feira, Renato abriu a porta da sala para mostrar o jardim onde tomava café havia quatro anos. Aos 41 anos, o técnico em refrigeração de Curitiba havia cercado os 12 m² colados ao apartamento térreo, colocado duas cadeiras e plantado temperos. A visita era Camila, 35, corretora de imóveis na mesma cidade. Ela examinou a documentação e perguntou onde aquela metragem aparecia.
O jardim parecia fazer parte do apartamento
Quando comprou a unidade de 68 m², Renato ouviu do antigo morador que ninguém usava a faixa de terra diante das janelas. O acesso mais fácil era pela sala do apartamento, embora também existisse uma passagem estreita pelo corredor lateral. Sem consultar a convenção de condomínio, ele instalou uma cerca baixa e gastou R$ 3.800 com piso drenante, vasos e iluminação.
Durante quatro anos, o espaço funcionou como um pequeno quintal. O síndico anterior chegou a pedir que Renato cuidasse da poda, mas não houve assembleia, contrato ou autorização escrita de uso exclusivo. Como nenhum vizinho reclamou, ele acreditou que o jardim acompanharia a unidade numa futura venda. A ausência de conflito, porém, não alterou os documentos do condomínio.
A venda revelou uma diferença de 12 m²
Camila comparou a planta, a matrícula atualizada e a escritura do imóvel apresentada por Renato. Todos os documentos descreviam apenas os 68 m² da unidade e sua fração ideal nas áreas coletivas. O jardim aparecia na planta condominial como área comum, sem vinculação privativa ao apartamento térreo. Por isso, ela explicou que o anúncio não poderia oferecer uma unidade de 80 m² privativos.
Renato procurou a administração e pediu uma declaração confirmando que o jardim pertencia ao apartamento. A resposta veio dois dias depois: o condomínio reconhecia que ele cuidava do local, mas nunca transferira a propriedade nem aprovara ocupação permanente. Retirar a cerca também entrou em discussão, pois ela impedia que os demais moradores acessassem uma parte comum prevista no projeto.
O que a lei diz sobre a área comum?
O Código Civil, Lei 10.406/2002, trata do tema nos artigos 1.331 a 1.340. O artigo 1.331, parágrafo 2º, determina que as partes comuns são usadas pelos condôminos e não podem ser alienadas separadamente ou divididas. Já o artigo 1.332 exige que a instituição registrada discrimine as unidades exclusivas, as partes comuns e as frações ideais.
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O artigo 1.335 permite usar as áreas comuns conforme sua destinação, sem excluir os demais. Em certas configurações, a convenção de condomínio ou uma deliberação válida pode admitir uso privativo, como reconhece a jurisprudência oficial do Superior Tribunal de Justiça sobre uso exclusivo. Essa permissão, contudo, não transforma automaticamente o espaço em propriedade particular nem aumenta a metragem registrada.
O que pode ser exigido e conferido na prática
Antes de anunciar ou assinar proposta, o proprietário deve comparar a área física com os documentos registrados. A matrícula do imóvel mostra os direitos inscritos, enquanto a escritura formaliza o negócio e precisa respeitar a situação registral. Quatro anos de manutenção, pagamento de melhorias ou tolerância dos vizinhos não autorizam incluir os 12 m² como área privativa sem regularização formal.
- Solicitar matrícula atualizada, escritura, planta, memorial de incorporação e documento de instituição do condomínio.
- Ler a convenção de condomínio e procurar atas que autorizem uso exclusivo, cercamento ou manutenção do jardim.
- Informar ao comprador que o espaço é comum, mesmo que exista autorização para utilização privativa.
- Guardar notas das melhorias, mensagens da administração e fotografias, pois esses registros ajudam a esclarecer como a ocupação começou.
Se houver interesse em incorporar o jardim à unidade, não basta corrigir a metragem no contrato de venda. A medida pode exigir aprovação condominial, documentos técnicos, análise municipal, alteração da instituição e registro no cartório competente. Quando há mudança de área privativa, frações ideais ou direitos dos demais proprietários, pode ser necessária anuência de todos os afetados, conforme a qualificação registral do caso.
Quando o canal comum não resolve
Renato pediu que o assunto fosse incluído na pauta da assembleia, sem apresentar a incorporação como fato consumado. O síndico ficou responsável por reunir a planta original e consultar o Registro de Imóveis antes da votação. Quem enfrenta situação semelhante deve evitar novas obras enquanto não souber se a convenção permite o uso e se a estrutura instalada interfere na fachada, na drenagem ou no acesso coletivo.
- Administração e assembleia do condomínio, para localizar autorizações e discutir a destinação do espaço.
- Cartório de Registro de Imóveis, para pedir orientação formal sobre os documentos exigidos em eventual alteração registral.
- Advogado especializado ou Defensoria Pública, quando houver ordem de retirada, cobrança, impasse sobre benfeitorias ou disputa possessória.
- Procon, se a divergência decorrer de oferta feita por incorporador, vendedor profissional ou intermediário sujeito às regras de consumo.
A venda seguiu com a metragem correta
Renato decidiu retirar do anúncio qualquer menção a 80 m² privativos. A unidade foi apresentada com 68 m² e com a informação de que havia um jardim de área comum junto à sala, então usado por ele sem garantia de permanência para o comprador. A proposta recebida ficou R$ 18 mil abaixo da expectativa inicial, mas não atribuiu ao futuro morador um direito inexistente.
Enquanto a assembleia avaliava o destino da cerca, ele separou a convenção, as atas e a matrícula para entregar ao interessado. O episódio mostrou que proximidade física, manutenção e passagem do tempo não substituem registro. Antes de vender um apartamento térreo com quintal aparente, o proprietário deve conferir se o espaço integra a unidade, é comum com uso autorizado ou apenas vem sendo ocupado por tolerância.
Renato e Camila são personagens inventados. A história reúne situações que se repetem em condomínios, para mostrar como um jardim usado como quintal pode aparecer na rotina e o que os documentos e a lei preveem.