Uma moradora chega da feira de adoção com um vira-lata de 14 quilos na coleira, sobe pelo elevador de serviço e, dois dias depois, encontra na caixa de correio uma notificação do síndico: multa de R$ 600, com base no artigo da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie nas unidades. A cena é montada aqui para explicar a regra, mas qualquer portaria de prédio já assistiu a uma parecida.
O senso comum diz que convenção de condomínio é lei interna e que quem comprou ou alugou o apartamento aceitou as regras. Só que a ideia de que o condomínio pode proibir animais e aplicar multa apenas porque uma cláusula genérica assim determina não sobrevive ao que o Superior Tribunal de Justiça decidiu em 2019. A proibição precisa ter motivo concreto: saúde, segurança ou sossego dos vizinhos.
Por que o condomínio não pode proibir animais só porque a convenção diz?
Porque a convenção não está acima da lei, e a lei protege o uso da unidade pelo dono.
O artigo 1.335 do Código Civil, disponível no texto compilado da Lei 10.406/2002, lista os direitos do condômino, e o primeiro deles é usar, fruir e livremente dispor da própria unidade. A convenção pode organizar a vida em comum, mas não pode esvaziar esse direito com uma proibição que não tem justificativa. Um cachorro que não late a madrugada inteira nem morde ninguém no corredor não afeta os vizinhos, e sem afetar ninguém não há o que proibir.
O que diz o STJ no caso da gata do Distrito Federal?
O precedente que a moradora usa no Juizado nasceu de uma briga parecida, mas com uma gata.
No REsp 1.783.076/DF, julgado pela Terceira Turma em 14 de maio de 2019, uma moradora de Brasília pediu na Justiça o direito de manter a gata no apartamento, contra a convenção e o regimento interno do prédio. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal deu razão ao condomínio, com o argumento de que ela conhecia as regras ao entrar. O STJ reformou a decisão. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, escreveu que “a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino”, desde que protegidos a segurança, a higiene, a saúde e o sossego dos demais, como registra o resumo do julgado publicado pelo TJDFT. A decisão foi unânime.
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Quando a restrição a animais é válida e quando é desarrazoada?
O voto do ministro separou três situações, e é nessa separação que a maioria dos condomínios erra.
- Convenção que não fala de animais: o morador pode ter o bicho na unidade, respeitando os deveres de vizinhança do artigo 1.336 do Código Civil.
- Convenção que proíbe animais que causem incômodo: é válida, porque a restrição está ligada a um problema real, como barulho, sujeira ou agressividade.
- Convenção que veda animais de qualquer espécie: é a cláusula que o STJ chamou de desarrazoada, porque, nas palavras do relator, “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.
A cláusula do prédio da moradora do nosso caso cai no terceiro grupo. Ela não descreve conduta, não menciona porte nem barulho, apenas proíbe. Aplicada a um cão que não incomoda ninguém, não sustenta multa. O que a convenção pode fazer, e muitas fazem, é exigir coleira e guia nas áreas comuns, uso do elevador de serviço, limpeza imediata de dejetos e vacinação em dia. Isso é regra de convivência, não proibição em bloco.
Como funciona a multa do artigo 1.336 e o que ela exige?
Multa de condomínio não é castigo livre: ela tem uma base legal e um teto.
O artigo 1.336 do Código Civil lista os deveres do condômino, e o inciso IV manda que cada um dê às suas partes a mesma destinação da edificação e não as use de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores. O parágrafo 2º do mesmo artigo diz que quem descumpre os deveres dos incisos II a IV paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Para multar por causa de um cachorro, portanto, o condomínio precisa apontar qual dever foi violado: barulho, sujeira ou ameaça a alguém. No caso hipotético, a cota mensal é de R$ 400, então os R$ 600 respeitam o teto de cinco cotas do parágrafo 2º; o problema não é o valor, é a ausência de infração. O mesmo raciocínio vale quando o condomínio exige a retirada de uma rede de proteção na varanda sob pena de multa: a sanção exige descumprimento real de uma regra legítima.
O que fazer para contestar a multa no Juizado Especial?
O caminho começa dentro do prédio e só depois vai ao fórum.
Primeiro, a moradora responde por escrito à notificação, pede a cópia da convenção e do regimento e pergunta qual conduta do animal motivou a sanção. Se a resposta for “a cláusula proíbe”, ela já tem o argumento pronto. Segundo, pede ao síndico que leve o tema à assembleia, onde a cláusula pode ser adaptada ao entendimento do STJ. Terceiro, se a multa for mantida ou descontada no boleto, ela pode pedir a anulação da cobrança no Juizado Especial Cível. Pela Lei 9.099/1995, causas de até 40 salários mínimos cabem no Juizado, e até 20 salários mínimos a pessoa pode entrar sem advogado, levando a notificação, a convenção, fotos e, se tiver, declarações de vizinhos de que o cão não perturba. Quando a briga é sobre uso de área comum, o mesmo rito serve, como no caso do condômino que fez festa na piscina para escapar da taxa do salão e recebeu multa por infração ao regimento. A diferença é que ali havia conduta descrita e comprovada; no caso do cachorro de 14 quilos, não há.
Onde o condomínio ainda ganha a discussão?
A decisão do STJ não é um cheque em branco para o tutor.
O próprio acórdão condicionou o direito de manter o animal a três compromissos: preservar a incolumidade dos demais condôminos, manter a salubridade do ambiente e impedir atos de perturbação. Um cão que late por horas, que já avançou em alguém no elevador ou que deixa o corredor sujo dá ao condomínio um fato concreto, e aí a multa do artigo 1.336, parágrafo 2º, volta a ter fundamento. Restrições de porte também podem ser discutidas, mas o critério continua sendo o mesmo: a regra precisa se ligar a um problema de segurança ou sossego, não a uma preferência estética da assembleia.
O que convém lembrar sobre condomínio proibir animais e aplicar multa?
Guarde a cópia da convenção e do regimento antes de adotar. Ao receber notificação, exija por escrito a descrição do fato que motivou a multa, porque o STJ, no REsp 1.783.076/DF, só admite restrição ligada a saúde, segurança ou sossego, e nunca a proibição genérica. Confira se o valor respeita o teto de cinco cotas mensais do artigo 1.336, parágrafo 2º, do Código Civil. Cumpra as regras de convivência das áreas comuns, porque são elas que valem. Se a cobrança persistir, o Juizado Especial Cível recebe o pedido de anulação, sem advogado até 20 salários mínimos.
O caso da moradora e do cão de 14 quilos é uma construção para ilustrar as regras, e este material tem caráter informativo: cada convenção tem redação própria e cada juiz avalia os fatos apresentados, então uma orientação de advogado ou da defensoria pública continua sendo o caminho para decidir a disputa concreta.