Marcelo e a família moraram por quatro anos em uma casa alugada e, durante a locação, gastaram R$ 22 mil para construir uma cobertura na garagem. Na devolução do imóvel, o proprietário pediu que a estrutura fosse retirada porque a obra havia sido feita sem autorização escrita, situação que envolve regras específicas da Lei do Inquilinato sobre alterações e benfeitorias.
A cobertura pode ser útil e ainda assim depender de autorização
No caso de Marcelo, a estrutura foi construída para proteger os veículos do sol e da chuva e permaneceu integrada à garagem durante anos. Mesmo que a família considere a obra uma melhoria no imóvel, isso não significa automaticamente que o proprietário seja obrigado a mantê-la ou reembolsar o valor investido.
Em uma locação, existem diferenças entre fazer pequenos reparos e alterar fisicamente a propriedade. Uma cobertura fixa pode modificar a forma externa da casa, razão pela qual o contrato e a autorização do dono ganham importância para definir o que pode permanecer quando chegar a hora de devolver as chaves.
Lei exige consentimento escrito para modificar o imóvel
O artigo 23 da Lei nº 8.245/1991 estabelece as obrigações do locatário. Pelo inciso VI do artigo 23, o inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador.
Essa regra pesa diretamente na situação de Marcelo. Se não existe documento, mensagem ou cláusula contratual demonstrando que o proprietário autorizou a cobertura, o fato de a construção ter custado R$ 22 mil ou ter permanecido no imóvel durante quatro anos não transforma sozinho a obra em uma alteração previamente autorizada.
Família também precisa observar como recebeu a casa
Outro ponto aparece no inciso III do artigo 23 da Lei do Inquilinato. A norma determina que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, descontadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
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Por isso, uma vistoria inicial mostrando uma garagem sem cobertura pode fortalecer a posição do proprietário ao exigir a recomposição do local. O pedido, entretanto, precisa considerar como a estrutura foi instalada e se sua retirada pode causar danos ao telhado, paredes, piso ou demais partes da construção.
Benfeitoria útil autorizada pode ser indenizável
A questão do dinheiro investido aparece no artigo 35 da Lei do Inquilinato. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, enquanto as benfeitorias úteis dependem de autorização do locador para gerar, em regra, direito à indenização e retenção.
Uma cobertura de garagem construída principalmente para proporcionar comodidade pode gerar discussão sobre sua classificação jurídica e sobre as condições previstas no contrato. Sem autorização, não é correto presumir que Marcelo possa simplesmente exigir o reembolso dos R$ 22 mil; a finalidade da obra, o contrato e as provas disponíveis precisam ser analisados.
Nem toda melhoria precisa obrigatoriamente ficar na propriedade
A Lei do Inquilinato também trata das chamadas benfeitorias voluptuárias. O artigo 36 da Lei nº 8.245/1991 determina que essas melhorias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas pelo locatário ao término da locação quando isso puder ocorrer sem afetar a estrutura e a substância do imóvel.
A classificação de uma cobertura concreta não deve ser feita apenas pelo nome da obra ou pelo seu preço. Dependendo da construção, pode ser necessária uma avaliação técnica e jurídica para verificar sua natureza, como está fixada e quais consequências uma eventual desmontagem produzirá sobre a propriedade.
Quatro anos de uso não equivalem automaticamente a uma autorização
Marcelo poderia argumentar que o proprietário sabia da existência da cobertura durante a locação e nunca exigiu sua retirada. Esse fato pode ser relevante para compreender a relação entre as partes, mas não deve ser confundido automaticamente com o consentimento prévio e escrito exigido expressamente pelo inciso VI do artigo 23.
Conversas por aplicativos, e-mails, aditivos contratuais e mensagens em que o proprietário tenha aprovado claramente o projeto podem mudar a discussão. Também é preciso conferir se o contrato contém cláusulas específicas sobre obras e benfeitorias, inclusive eventual renúncia à indenização, antes de definir quem deve assumir cada custo.
O que Marcelo deve verificar antes de retirar a cobertura
Antes de desmontar a estrutura ou entregar as chaves, Marcelo deveria reunir o contrato de locação, vistoria inicial, fotografias, notas da obra e todas as conversas mantidas com o proprietário. Se houver risco de a retirada provocar danos relevantes ou existir divergência sobre indenização, orientação jurídica pode ajudar a evitar uma intervenção que gere um novo prejuízo.
A situação de Marcelo e da cobertura de R$ 22 mil é uma história fictícia, e o contexto serve apenas para ilustrar como as regras sobre obras e benfeitorias podem ser aplicadas em uma locação residencial. Em um caso real, a obrigação de retirar a estrutura, eventual indenização e responsabilidade pelos reparos dependerão do contrato, das autorizações existentes, da classificação da obra e das provas apresentadas pelas partes.