Rafael Mendes acreditava ter resolvido a compra do terreno quando assinou um contrato particular, pagou o valor combinado e começou a construir sua casa. Anos depois, após investir cerca de R$ 300 mil na obra, descobriu que a matrícula continuava em nome do antigo proprietário, que já havia falecido.
O contrato particular não colocou o terreno automaticamente no nome de Rafael
O primeiro ponto do problema está na diferença entre possuir um contrato de compra e aparecer oficialmente como proprietário no Registro de Imóveis. O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária entre pessoas vivas é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O § 1º do mesmo artigo estabelece que, enquanto esse título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o proprietário do imóvel para fins registrais. Assim, pagar pelo terreno, receber a posse e construir sobre ele são fatos relevantes, mas não substituem automaticamente a etapa necessária para colocar a propriedade na matrícula.
A forma do negócio também precisa ser conferida
Outro detalhe importante é saber exatamente qual documento Rafael assinou. O artigo 108 do Código Civil prevê, salvo exceções estabelecidas em lei, a escritura pública como requisito para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
Isso não significa que todo contrato particular seja inútil. Um instrumento particular pode documentar a negociação, o pagamento e obrigações assumidas entre comprador e vendedor e, dependendo da natureza do documento e das circunstâncias, servir de base para medidas destinadas à regularização. Por isso, é necessário analisar o conteúdo do contrato, e não apenas o nome escrito na primeira página.
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A morte do antigo proprietário deixa a situação mais complexa
No caso de Rafael, o problema ficou mais delicado porque o vendedor morreu antes da regularização registral. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança é transmitida desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, embora posteriormente sejam necessários os procedimentos próprios de inventário e partilha.
Na prática, Rafael não deveria simplesmente procurar um dos familiares e considerar o problema encerrado. Será necessário verificar se existe inventário aberto, quem representa o espólio, quem são os sucessores e qual é a situação jurídica do terreno, porque o falecimento do vendedor pode fazer com que a regularização passe a envolver também herdeiros e documentos sucessórios.
Os R$ 300 mil investidos na construção tornam a documentação ainda mais relevante
Durante os anos em que permaneceu no terreno, Rafael construiu uma residência e calcula ter aplicado aproximadamente R$ 300 mil entre materiais e serviços. Nesse cenário, notas fiscais, transferências bancárias, contratos com profissionais, fotografias da obra, comprovantes de impostos e documentos relacionados à construção podem ajudar a demonstrar quando e em quais condições as melhorias foram realizadas.
O artigo 1.253 do Código Civil estabelece uma presunção de que construções existentes em um terreno foram feitas pelo proprietário e às suas custas até prova em contrário. Já o artigo 1.255 trata das consequências da construção em terreno alheio e prevê situações específicas envolvendo boa-fé e indenização, razão pela qual os documentos de Rafael podem ter peso relevante em eventual discussão.
A adjudicação compulsória pode ser uma das possibilidades analisadas
Quando existe compromisso de venda e o comprador cumpriu sua parte, mas não consegue obter o título necessário para registrar o imóvel, uma das medidas que pode ser estudada é a adjudicação compulsória. A solução concreta depende do documento existente, do pagamento, das obrigações assumidas e da situação registral e sucessória encontrada após a morte do vendedor.
A Lei de Registros Públicos, no artigo 216-B, permite a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão quando preenchidos os requisitos legais. O procedimento envolve documentação específica, atuação de advogado e análise do Registro de Imóveis, portanto não ocorre automaticamente apenas pela apresentação de um contrato antigo.
Usucapião também não deve ser presumida apenas porque Rafael mora no local
Outra dúvida comum seria imaginar que vários anos de posse resolveriam automaticamente o problema por usucapião. O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios relacionados ao tempo de posse, tamanho e utilização do imóvel, existência de outro bem, boa-fé e outras circunstâncias que precisam ser verificadas individualmente.
O artigo 1.238 do Código Civil, por exemplo, estabelece regras para uma das modalidades, enquanto os artigos seguintes tratam de outras hipóteses. A existência de um contrato de compra e de comprovantes de pagamento pode indicar que existem caminhos jurídicos diferentes da usucapião, por isso a estratégia não deve ser escolhida somente com base no tempo transcorrido.
O caso de Rafael é uma história fictícia usada apenas para ilustrar
Em uma situação semelhante, o primeiro passo seria obter uma certidão atualizada da matrícula, reunir o contrato original, comprovantes do pagamento do terreno, documentos da construção e informações sobre o falecimento e eventual inventário do vendedor. Com esse material, um advogado ou a Defensoria Pública, quando cabível, poderá avaliar se o caminho envolve escritura, inventário, adjudicação compulsória, usucapião ou outra medida adequada.
Esta é uma história fictícia: Rafael Mendes, o antigo proprietário e os acontecimentos narrados foram criados exclusivamente para ilustrar os riscos de comprar um terreno sem concluir a regularização no Registro de Imóveis. O contexto tem finalidade apenas informativa e não permite determinar a solução de um caso real, pois a situação depende do contrato, da matrícula, da posse, da sucessão e das provas existentes em cada negociação.