Por Nanci Regina Souza Lima* — A regularização fundiária deixou de ser apenas uma questão burocrática para assumir papel estratégico na economia brasileira. Em um país marcado historicamente pela informalidade imobiliária, milhões de propriedades urbanas e rurais permanecem sem escritura registrada, apesar de movimentarem patrimônio, produção, investimentos e renda. Nesse cenário, a usucapião e os mecanismos de regularização previstos na legislação passaram a representar não apenas segurança jurídica, mas também acesso a crédito, valorização patrimonial e desenvolvimento econômico.
O Brasil convive há décadas com uma contradição estrutural. De um lado, produtores rurais investem cifras milionárias em tecnologia, maquinário, irrigação e produtividade agrícola. De outro, muitos desses investimentos estão assentados sobre imóveis que ainda enfrentam irregularidades registrais, problemas sucessórios ou ausência de formalização definitiva. Nas cidades, o fenômeno se repete em outra escala: famílias vivem há anos em imóveis adquiridos por contratos informais, loteamentos irregulares ou ocupações consolidadas, sem acesso pleno aos benefícios da propriedade formal.
Nesse contexto, a usucapião se consolida como instrumento essencial de transformação patrimonial. O instituto jurídico permite converter a posse prolongada, contínua e pacífica em propriedade formalmente reconhecida pelo Estado. Mais do que um procedimento jurídico, trata-se de uma ferramenta capaz de integrar imóveis ao mercado formal, destravar patrimônio e reduzir vulnerabilidades econômicas.
A diferença prática é significativa. Um imóvel irregular não pode ser utilizado como garantia em operações financeiras, hipotecas ou alienações fiduciárias. Sem matrícula regularizada, proprietários acabam recorrendo a linhas de crédito mais caras, com juros elevados e prazos reduzidos. Ao obter a regularização, o imóvel passa a ter valor econômico ampliado, permitindo acesso ao sistema financeiro formal em condições mais vantajosas.
No agronegócio, esse impacto é ainda mais evidente. O crédito rural subsidiado depende da regularidade da propriedade e representa peça central para custeio de safra, aquisição de equipamentos e expansão da produção. A tendência é de maior rigor nos próximos anos. Normas recentes já condicionam o acesso ao crédito rural à comprovação de regularidade fundiária e ambiental, elevando a pressão sobre produtores que ainda operam em situação informal.
A regularização também reduz riscos patrimoniais relevantes. Propriedades sem documentação adequada permanecem vulneráveis a disputas possessórias, conflitos familiares, litígios sucessórios e questionamentos judiciais. No campo, isso pode comprometer operações inteiras. Nas cidades, perpetua insegurança jurídica e dificulta investimentos públicos e privados em infraestrutura e urbanização.
A legislação recente acelerou esse movimento de formalização. A usucapião extrajudicial, fortalecida pela Lei 13.465/2017 e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça, permitiu que muitos processos passassem a ser realizados diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que não haja litígio entre as partes. O procedimento reduziu prazos, ampliou previsibilidade e tornou a regularização mais acessível.
Paralelamente, a Regularização Fundiária Urbana, conhecida como REURB, estabeleceu um modelo institucional voltado à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento formal das cidades. A modalidade REURB-S atende populações de baixa renda e prevê gratuidade de custos cartorários e de infraestrutura. Já a REURB-E é destinada a ocupações de renda superior, permitindo regularização mediante custeio privado.
Os efeitos econômicos ultrapassam a esfera individual. A formalização imobiliária amplia arrecadação tributária, favorece investimentos urbanos, estimula acesso a serviços públicos e integra milhões de imóveis ao sistema econômico formal. Também fortalece o planejamento sucessório e protege patrimônios construídos ao longo de décadas.
No campo, a regularização passou a ser vista como instrumento de gestão de risco. O custo necessário para formalizar uma propriedade costuma representar apenas uma fração dos recursos já empregados na atividade produtiva. Ainda assim, muitos produtores seguem operando sobre bases juridicamente frágeis, expondo patrimônios milionários a disputas evitáveis.
Nas cidades, os impactos sociais também são profundos. A escritura registrada permite acesso a crédito habitacional, valorização do imóvel, comprovação de endereço e maior estabilidade patrimonial entre gerações. Em áreas de informalidade consolidada, a regularização fundiária também facilita investimentos em infraestrutura, educação, saneamento e integração urbana.
A informalidade imobiliária, antes tratada como característica estrutural do país, passou a ser encarada como entrave econômico relevante. Em um ambiente de crescente exigência jurídica, ambiental e financeira, a regularização fundiária deixou de ser apenas uma questão documental para se tornar uma agenda estratégica de desenvolvimento. O tema saiu dos cartórios, alcançou o sistema financeiro e passou a ocupar espaço central nas discussões sobre crescimento, produtividade e segurança patrimonial no Brasil. A consolidação desse movimento demonstra que a propriedade regularizada deixou de representar apenas proteção jurídica. Ela passou a funcionar como ativo econômico capaz de gerar crédito, atrair investimentos, ampliar oportunidades e reduzir incertezas.
Sócia especialista em direito imobiliário e direito empresarial no NR Souza Lima Sociedade de Advogados*
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