Por Rodrigo Palacios* — O mercado imobiliário paulistano convive, há alguns anos, com um fenômeno que merece análise cuidadosa: a edição sucessiva de novas regras para as tipologias de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) sem que o poder público adote salvaguardas mínimas de transição. O resultado vai além de uma discussão sobre técnica normativa. Na prática, a regulação passou a funcionar como fator de risco com impacto direto sobre a modelagem econômica dos empreendimentos.
O Plano Diretor Estratégico de 2014 (Lei nº 16.050) criou as tipologias e vinculou os benefícios urbanísticos ao atendimento de faixas de renda específicas: até 3 salários-mínimos para HIS-1, até 6 para HIS-2 e até 10 para HMP. A lógica original incidia sobre a destinação social da unidade, não sobre a fixação de preço para sua comercialização. Essa distinção deixou de orientar com a mesma clareza a regulamentação posterior. O Decreto nº 64.244/25 atualizou os tetos de venda, R$ 266 mil para HIS-1, R$ 369,6 mil para HIS-2 e R$ 518 mil para HMP, e limitou o aluguel a 30% da renda do locatário enquadrado, sem período de adaptação para situações já constituídas. Mudanças nas condições de exploração econômica das unidades produzem reflexos sobre a modelagem financeira dos empreendimentos, a capacidade de amortização de financiamentos e a expectativa de retorno dos investidores. O setor opera com ciclos longos e alto grau de alavancagem; a estabilidade regulatória não é preferência, é condição de viabilidade.
A questão da comprovação de renda ilustra bem essa oscilação. Antes da Lei nº 17.975/23, não havia sequer exigência legal de certidão formal. Com o Decreto nº 63.130/24, surgiu a obrigação de certidão emitida por entidade supervisionada pelo Banco Central, com a responsabilidade recaindo sobre o adquirente ou locatário. Menos de 17 meses depois, o Decreto nº 64.244/25 redistribuiu essa responsabilidade ao promotor do empreendimento. A alteração sucessiva dos critérios produz incertezas e exige maior sofisticação jurídica nas operações. Também não é irrelevante que o mesmo decreto atribua ao promotor a obrigação de instruir adquirentes sobre seus deveres como locadores, responsabilidade transferida sem base legal clara e sem que a plataforma eletrônica prometida pela prefeitura para registro das locações sequer exista até hoje.
O ponto central talvez não esteja apenas na validade das normas supervenientes, mas sim na necessidade de o setor tratar o risco regulatório como elemento integrante da própria engenharia do negócio. A atuação jurídica passa a assumir função mais estrutural, envolvendo revisão de premissas à luz de cenários alternativos, previsão contratual de mecanismos de reequilíbrio e monitoramento contínuo de atos infralegais. A invocação de garantias como o direito adquirido e o ato jurídico perfeito continuará relevante, mas sua eficácia depende de como o risco foi identificado e distribuído contratualmente antes de a norma mudar.
A discussão não deve ser reduzida a um contraste simplista entre interesse público e interesse privado. O desafio está em compatibilizar a finalidade pública da política habitacional com um ambiente mínimo de previsibilidade. No campo das tipologias HIS e HMP, essa previsibilidade deixou de ser atributo desejável. Passou a ser condição de viabilidade dos negócios e da própria política habitacional que a regulação pretende sustentar.
Sócio da área de direito imobiliário do Viseu Advogados; Juris Doctor pela St. Thomas University School of Law, em Miami (EUA), e pós-graduado em direito imobiliário pela Universidade SECOVI*
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