Às 5h28 de uma terça-feira, Amanda afastou a mesa da sala, calçou os tênis e ligou a esteira diante da janela ainda escura. Aos 34 anos, a analista contábil de Goiânia tinha escolhido aquele horário para treinar antes do trabalho. Dois minutos depois, cada passada começou a vibrar no teto do apartamento inferior. Quando os pesos tocaram o piso, Paulo acordou com três batidas secas.
O treino cedo virou uma sequência de registros
Paulo, 47 anos, técnico em radiologia na mesma cidade, primeiro imaginou que o ruído viesse de algum reparo no prédio. Na quarta manhã seguida, percebeu que as pancadas começavam quase sempre entre 5h30 e 5h40. Passou a gravar o som no quarto e anotou data, horário de início e duração de cada episódio.
Ao completar 27 manhãs de registros, ele tinha arquivos que mostravam impactos repetidos por cerca de 35 minutos. O regimento interno fixava silêncio das 22h às 8h e proibia ruídos prejudiciais, mas não citava esteira, halteres ou academia em casa. Amanda acreditava que treinar sem música e com as janelas fechadas bastava para não incomodar.
Por que o síndico enviou a advertência?
Paulo deixou dois relatos na portaria e depois encaminhou os arquivos ao síndico Renato, administrador de 55 anos que também morava em Goiânia. Renato ouviu as gravações, comparou os horários e perguntou a Amanda como o treino era feito. Ela explicou que usava um tapete fino, caminhava na esteira e apoiava dois pesos de oito quilos no chão entre as séries.
A advertência chegou por escrito quatro dias depois, mencionando as datas registradas e pedindo a interrupção do barulho de impacto no período de silêncio. Amanda respondeu que o regimento interno não proibia aparelhos de exercício dentro dos apartamentos. O síndico explicou que a medida não proibia o treino: ela formalizava uma queixa baseada no dever geral de não prejudicar o sossego.
A falta de uma regra sobre academia não libera o impacto
O ponto central está no Código Civil, Lei 10.406/2002. O artigo 1.336, inciso IV, determina que a unidade não seja usada de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores. Já o artigo 1.277 permite exigir o fim de interferências prejudiciais vindas do imóvel vizinho, considerando os limites comuns de tolerância.
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A norma não precisa relacionar todos os objetos capazes de produzir incômodo, pois a análise recai sobre o efeito causado. Os artigos 1.334 e 1.348 também ligam as sanções à convenção e atribuem ao síndico o dever de cumprir as normas condominiais e cobrar as multas devidas. Assim, uma advertência pode comunicar a ocorrência e pedir correção, mesmo que não exista uma cláusula chamada “academia em casa”.
O que pode ser exigido depois da advertência?
A advertência não equivale automaticamente a uma multa, e a moradora pode apresentar sua versão, pedir acesso aos registros e propor ajustes. Se houver cobrança posterior pelo descumprimento do artigo 1.336, o parágrafo 2º prevê multa conforme o ato constitutivo ou a convenção, limitada a até cinco vezes a contribuição mensal. Sem previsão expressa, a cobrança depende da deliberação de pelo menos dois terços dos demais condôminos.
- Pedir a identificação das datas, horários e condutas atribuídas à unidade.
- Guardar a advertência, a resposta enviada e os protocolos de atendimento.
- Solicitar cópias da convenção, do regimento interno e das atas relacionadas.
- Informar as providências adotadas, como mudança de horário e proteção acústica.
- Verificar a base, o valor e o procedimento antes de contestar eventual multa.
Quando o canal interno não resolve
Se o ruído continuar, o vizinho pode pedir nova intervenção do síndico, levar o tema à assembleia e reunir os registros sem entrar na unidade alheia. A pessoa advertida também pode solicitar revisão conforme a convenção e apresentar documentos que demonstrem as adaptações. Para multas mais graves, o STJ já reconheceu a necessidade de oportunidade de defesa em caso de comportamento antissocial reiterado.
- Síndico, administradora e assembleia, para tentativa documentada de solução interna.
- Centro de mediação ou conciliação, quando ambos aceitam negociar horários e adaptações.
- Defensoria Pública estadual, para quem se enquadrar nos critérios de atendimento, ou advogado.
- Juizado Especial Cível, se a demanda couber nesse procedimento; a Lei 9.099/1995 admite causas de até 40 salários mínimos e torna facultativo o advogado até 20 salários mínimos.
O treino mudou sem sair do apartamento
Amanda trocou o tapete fino por placas mais densas, afastou a esteira da parede do quarto e deixou os pesos sobre uma base emborrachada. Também passou o treino para depois das 8h e parou de soltar os halteres ao terminar as séries. Nas duas semanas seguintes, Paulo não registrou novas batidas e informou ao síndico que o teto deixara de vibrar pela manhã.
Renato anexou a resposta de Amanda ao registro da advertência e não aplicou multa, pois a conduta havia sido ajustada. O caso mostrou que o exercício dentro da unidade não era o problema isolado; o limite aparecia quando a vibração alcançava o vizinho durante o horário de silêncio. Antes de instalar equipamentos, o morador pode consultar o regimento interno, testar a transmissão do impacto e corrigir piso, posição e horário.
Amanda, Paulo e Renato são personagens inventados. A história reúne situações que se repetem em condomínios para mostrar como o barulho de impacto costuma surgir e o que a norma prevê quando a convivência deixa de funcionar.