Alugar o próprio apartamento por alguns dias, pelo Airbnb, virou uma forma popular de ganhar uma renda extra. Mas o que parece um direito óbvio do dono do imóvel tem esbarrado, cada vez mais, nas regras do condomínio — e a briga chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O caso é simples e se repete pelo Brasil: um proprietário disponibiliza a unidade para hóspedes de curta temporada, e o condomínio, alegando que o prédio é residencial, manda parar. Afinal, quem decide?
O que aconteceu?
Em uma situação típica, uma proprietária quis destinar o apartamento a estadias de curta duração por meio de plataformas digitais. O condomínio reagiu: a convenção previa uso exclusivamente residencial, e aquele vai e vem de hóspedes, segundo os vizinhos, descaracterizava o prédio. Sem acordo, a Justiça foi acionada.
A discussão cresceu junto com o turismo: cada vez mais gente se hospeda em imóveis por temporada para conhecer destinos como a “Terra do Vinho”, referência em enoturismo no interior paulista.
Por que o condomínio se incomoda?
A principal queixa não é com o aluguel em si, mas com seus efeitos. A locação por curtíssimo prazo traz alta rotatividade de pessoas desconhecidas no prédio, o que, para os condôminos, afeta a segurança, o sossego e até a salubridade.
Há base legal para a preocupação: o Código Civil (art. 1.336, IV) determina que o morador deve dar à sua unidade a mesma destinação do edifício. Se a convenção diz que o prédio é residencial, a unidade também deve ser usada de forma residencial.
O que o STJ decidiu?
Desde 2021, o STJ vinha entendendo que condomínios exclusivamente residenciais podem restringir esse tipo de locação. E, em maio de 2026, a Segunda Seção do tribunal uniformizou a questão: a oferta de imóvel para estadia de curta duração, como pelo Airbnb, depende da autorização do condomínio (a decisão apontou a necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos).
| Situação | Entendimento atual do STJ |
|---|---|
| Convenção prevê uso só residencial, sem autorização | Em regra, a locação por curta temporada não é permitida |
| Assembleia do condomínio autoriza | Permitida |
| Prédio comercial, misto ou que libera o uso | Permitida |
| Tese nacional definitiva | Ainda será fixada em julgamento repetitivo |
Nas palavras da relatora:
“Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial.” — Ministra Nancy Andrighi, do STJ
Mas e o direito de propriedade?
A questão não é unânime, e é justo mostrar o outro lado. O Airbnb e parte dos tribunais sustentam que proibir esse aluguel fere o direito de propriedade e a liberdade de gerar renda com o próprio imóvel. A empresa afirmou que considera a restrição inconstitucional e que pretende recorrer.
Além disso, o próprio STJ ainda vai fixar uma tese definitiva, de aplicação obrigatória em todo o país, em um julgamento de recursos repetitivos. Ou seja: a tendência hoje favorece o condomínio, mas a palavra final ainda está por vir.
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O que isso significa para você?
Se você pensa em alugar seu imóvel por curta temporada — ou se é o vizinho incomodado com isso —, vale ter em mente alguns pontos práticos:
- Leia a convenção do condomínio. Se ela define o uso como exclusivamente residencial, a locação por curta temporada provavelmente não está liberada.
- Leve o tema à assembleia. O caminho mais seguro para liberar (ou proibir) a prática é uma decisão dos próprios condôminos.
- Sem autorização, há risco de multa. O condomínio pode notificar e penalizar quem insiste na atividade vedada.
- Acompanhe a decisão final do STJ, que deve uniformizar a regra para todo o país.
No fim, a lógica é a mesma de toda a boa convivência em prédios: equilibrar o seu direito sobre o imóvel com o sossego de quem mora ao lado — um cuidado que aparece em vários detalhes da vida em apartamento, até na hora de decorar sem furar a parede.
