Rafael Mendes anunciou seu apartamento em uma plataforma de hospedagem e conseguiu reservas pelos quatro meses seguintes, contando com essa renda para cobrir parte das despesas do imóvel. Antes da chegada dos primeiros hóspedes, porém, o condomínio aprovou novas regras para restringir estadias de curta duração, criando uma dúvida prática: o que acontece com reservas realizadas antes da mudança?
Reservas confirmadas não impedem automaticamente uma nova regra
No caso de Rafael, as reservas foram aceitas quando ele ainda entendia que poderia receber hóspedes normalmente no apartamento. Mesmo assim, a existência de contratos já confirmados com terceiros não significa, por si só, que o condomínio ficará obrigado a permitir a entrada desses hóspedes depois de uma alteração válida das normas internas.
O ponto central é verificar como a mudança foi aprovada, o conteúdo da convenção e quais regras existiam quando os anúncios e reservas foram feitos. Uma determinação comunicada pelo síndico, uma alteração do regimento e uma modificação da convenção não devem ser tratadas automaticamente como situações idênticas, pois a forma de aprovação pode interferir na validade da restrição.
A Lei do Inquilinato reconhece a locação para temporada
A legislação brasileira prevê a possibilidade de utilização temporária de um imóvel. O artigo 48 da Lei 8.245/1991 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário e contratada por período não superior a 90 dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.
Isso não significa, entretanto, que qualquer oferta feita em plataforma digital será necessariamente enquadrada dessa maneira. O modo de utilização do imóvel, a frequência das estadias, a rotatividade dos ocupantes e as características da atividade podem ser analisados quando existe conflito entre o proprietário e um condomínio destinado ao uso residencial.
Leia Também
O condomínio também pode impor limites ao uso da unidade
O direito do proprietário de utilizar seu apartamento convive com deveres relacionados à vida coletiva. O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que o condômino dê à sua unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
Já o artigo 1.351 do Código Civil estabelece aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção, bem como para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Por isso, antes de considerar a nova proibição definitiva, Rafael precisaria verificar exatamente o que foi votado e se o procedimento adotado corresponde à natureza da mudança realizada.
STJ tem discussão atual sobre hospedagens de curta duração
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.121.055/MG, que contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalização podem descaracterizar a destinação residencial. O entendimento considerou necessária previsão compatível na convenção, aprovada pelo quórum exigido para a mudança de destinação.
Mas a discussão ganhou um novo capítulo. O STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP ao Tema Repetitivo 1.443, que deverá definir se a simples cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir locações de curto período por plataformas digitais ou se é necessária proibição expressa na convenção. Processos que tratam da mesma questão jurídica tiveram o processamento suspenso enquanto a tese repetitiva não é definida.
Quem responde pelas reservas dos próximos quatro meses
Rafael também precisaria analisar os compromissos assumidos com os hóspedes e as regras da plataforma utilizada para fazer as reservas. Se a entrada passar a ser impedida, cancelamentos, reembolsos ou outras consequências não podem ser definidos apenas pela decisão do condomínio, pois dependem das circunstâncias, dos contratos envolvidos e das condições aceitas entre as partes.
Na prática, manter novas datas disponíveis enquanto existe uma disputa sobre a autorização para receber hóspedes pode aumentar o problema. O proprietário pode conferir a convenção, o regimento, a ata da assembleia que alterou as regras e as reservas já confirmadas antes de decidir como proceder, buscando orientação jurídica individual quando houver conflito sobre a validade ou aplicação da restrição.
História fictícia serve apenas para ilustrar esse tipo de conflito
Rafael Mendes é um personagem fictício, assim como as reservas para quatro meses e as circunstâncias específicas descritas nesta história. O contexto foi criado apenas para ilustrar uma situação que pode ocorrer quando um proprietário oferece seu apartamento para estadias curtas e o condomínio altera suas regras posteriormente.
O exemplo não representa um processo judicial real nem permite afirmar previamente quem teria razão em uma situação concreta. Convenção, atas, datas das reservas, conteúdo da nova regra e forma de aprovação podem mudar o resultado, enquanto a discussão levada ao Tema 1.443 do STJ ainda exige acompanhamento até a definição da tese aplicável aos casos semelhantes.