Marina e Eduardo compraram uma chácara por contrato particular, passaram a ocupar o imóvel e investiram mais de R$ 300 mil em melhorias ao longo de 12 anos. Quando decidiram vender, descobriram que a matrícula continuava em nome do antigo proprietário, que já havia falecido, criando um problema que precisa ser resolvido antes de uma transferência segura para outro comprador.
Ter contrato e posse não significa automaticamente ser proprietário
No Brasil, a compra de um imóvel não se completa apenas com o pagamento do preço, a entrega das chaves ou a assinatura de um contrato particular. O art. 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis.
Enquanto esse registro não ocorre, a pessoa indicada na matrícula continua sendo considerada proprietária perante o registro. Isso explica por que Marina e Eduardo podem ter utilizado, conservado e melhorado a chácara durante 12 anos e, ainda assim, encontrar dificuldades quando tentam formalizar uma nova venda.
O contrato simples continua sendo uma prova importante
Descobrir que o contrato não transferiu a propriedade não significa que o documento perdeu toda a utilidade. Ele pode ajudar a demonstrar como a posse começou, qual imóvel foi negociado, quem participou da compra, qual preço foi combinado e se houve quitação.
Também é necessário observar a forma exigida para determinados negócios imobiliários. O art. 108 do Código Civil estabelece, salvo exceções previstas em lei, a necessidade de escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o que torna indispensável analisar exatamente qual documento foi assinado pelo casal.
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A morte do vendedor não significa que a regularização ficou impossível
Uma possibilidade é verificar se os sucessores do antigo proprietário reconhecem a negociação e podem colaborar com a regularização. Dependendo da situação sucessória, documentação e estado do inventário, pode ser possível encontrar um caminho para formalizar a transmissão que ficou pendente durante todos esses anos.
Mas a participação espontânea dos herdeiros não é a única alternativa. A legislação atualmente permite a adjudicação compulsória extrajudicial em determinadas situações, procedimento destinado justamente a casos em que existe um negócio de compra e venda, mas o título necessário à transferência definitiva não foi outorgado.
Adjudicação compulsória pode ser uma das saídas
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos permite que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão seja processada diretamente no Registro de Imóveis, sem impedir a utilização da via judicial quando necessária.
O procedimento exige documentação e assistência de advogado, incluindo elementos relacionados ao contrato, pagamento e ausência de transferência definitiva. No caso de Marina e Eduardo, o contrato de 12 anos atrás, comprovantes de pagamento e demais documentos precisariam ser examinados para saber se essa é realmente a solução mais adequada.
Doze anos de posse também podem levantar a hipótese de usucapião
O tempo transcorrido chama atenção porque o Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião. Pelo art. 1.242, por exemplo, a usucapião ordinária pode ocorrer após 10 anos de posse contínua e incontestada quando estão presentes justo título e boa-fé.
O art. 1.238 também prevê usucapião extraordinária em 15 anos, com possibilidade de redução para 10 anos em situações específicas, como quando o possuidor estabelece sua moradia habitual no imóvel ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo. Os R$ 300 mil investidos podem ser relevantes como prova dos fatos, mas não garantem sozinhos o preenchimento dos requisitos legais.
Notas fiscais e comprovantes das melhorias não devem ser descartados
Depois de tantos anos, Marina e Eduardo deveriam reunir contrato, recibos de pagamento, comprovantes de impostos, contas vinculadas ao endereço, fotografias antigas e documentos das obras realizadas na chácara. Notas fiscais de materiais, serviços de construção e melhorias também podem ajudar a demonstrar a continuidade e as características da posse.
A própria Lei de Registros Públicos, no art. 216-A, admite documentos que demonstrem origem, continuidade, natureza e tempo da posse no procedimento extrajudicial de usucapião. Por isso, registros aparentemente antigos podem ganhar grande importância na regularização.
Marina e Eduardo fazem parte de uma história fictícia
Marina e Eduardo são personagens fictícios, assim como a compra da chácara, os R$ 300 mil investidos e a descoberta feita 12 anos depois. A história e todo o contexto foram criados apenas para ilustrar um problema imobiliário que pode acontecer quando uma compra é realizada sem a transferência definitiva na matrícula.
Em um caso real, o caminho adequado pode envolver herdeiros, inventário, adjudicação compulsória, usucapião ou outra providência, dependendo dos documentos e da situação registral. Antes de vender ou fazer novos investimentos, o mais seguro é obter uma matrícula atualizada do imóvel e levar contrato e comprovantes a um advogado especializado ou ao cartório competente para identificar a forma correta de regularização.