Depois de investir R$ 180 mil na construção da casa própria, um casal descobriu um problema que poderia comprometer toda a obra: parte da fundação havia avançado sobre o terreno vizinho. O erro só foi percebido quando começaram os preparativos para levantar o muro, transformando o sonho da moradia em uma complicada disputa sobre os limites da propriedade.
Casal percebeu o erro quando a construção já estava avançada
Marcos Oliveira e sua esposa, Juliana, passaram anos economizando para construir a primeira casa. Com um orçamento de R$ 180 mil, contrataram profissionais, compraram materiais e acompanharam as etapas da obra, desde a preparação do terreno até o levantamento das paredes. Tudo parecia dentro do planejamento até a chegada da etapa do muro.
Ao conferir o alinhamento da divisa, o profissional responsável identificou uma possível irregularidade. Parte da fundação da residência parecia ultrapassar os limites registrados para o lote. Uma nova medição indicou que o problema não estava apenas na posição prevista para o muro: a própria estrutura da casa poderia ocupar uma faixa pertencente ao imóvel vizinho.
Vizinho questionou a construção e pediu esclarecimentos
Ao tomar conhecimento da situação, o proprietário do terreno ao lado procurou Marcos para entender o que havia acontecido. Ele explicou que pretendia utilizar a área para uma futura construção e não concordava com a ocupação sem autorização. O casal, por sua vez, afirmou que não tinha percebido qualquer irregularidade durante a execução da obra.
A conversa revelou uma dificuldade comum em conflitos entre proprietários: a diferença entre os limites aparentes do terreno e aqueles indicados na documentação. Sem uma medição técnica confiável, nenhum dos envolvidos conseguiria estabelecer com segurança a extensão da possível invasão. O casal decidiu suspender os trabalhos próximos à divisa enquanto buscava orientação profissional.
O que diz a lei quando uma construção invade o terreno vizinho?
O artigo 1.299 do Código Civil estabelece que o proprietário pode construir em seu terreno, respeitando os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Já o artigo 1.297 assegura o direito de exigir a demarcação entre imóveis confrontantes. Essas regras estão previstas na Lei nº 10.406/2002, o Código Civil.
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Existe também uma regra específica para construções que ultrapassam os limites da propriedade. O artigo 1.258 do Código Civil trata das situações em que a construção feita parcialmente em solo próprio invade terreno alheio em proporção não superior à vigésima parte. Dependendo da boa-fé, do valor da construção e dos demais requisitos legais, pode haver aquisição da faixa ocupada mediante indenização. Não é uma autorização automática para invadir terrenos.
Casal pode ser obrigado a demolir parte da casa?
A possibilidade de demolição depende das circunstâncias concretas. O Código Civil diferencia situações conforme a extensão da invasão, a existência de boa-fé ou má-fé e os prejuízos causados ao proprietário vizinho. O artigo 1.259, por exemplo, estabelece regras para invasões superiores à vigésima parte do terreno alheio, incluindo hipóteses que podem exigir a demolição da parte invasora.
Para Marcos e Juliana, isso significaria avaliar alternativas antes de tomar uma decisão. Um acordo poderia envolver uma indenização negociada, eventual regularização da área ou alterações no projeto, conforme a viabilidade técnica e jurídica. Caso não houvesse entendimento, a controvérsia poderia chegar à Justiça. O valor já investido na obra, isoladamente, não garantiria ao casal o direito de manter a construção irregular.
Como evitar prejuízos antes de iniciar uma construção?
O primeiro cuidado é conferir a matrícula atualizada do imóvel e confrontar suas informações com o levantamento realizado no terreno. A contratação de um profissional habilitado para identificar os limites reais ajuda a prevenir problemas que podem ficar escondidos durante a execução da fundação. Também é necessário verificar a aprovação do projeto e as exigências urbanísticas do município.
Se houver divergência entre propriedades, o ideal é documentar as medições e buscar uma solução antes de continuar a obra. O artigo 569, inciso I, do Código de Processo Civil, previsto na Lei nº 13.105/2015, permite ao proprietário propor ação de demarcação para fixar ou restabelecer os limites entre terrenos vizinhos. Essa medida pode ser necessária quando não existe acordo sobre a divisa.
História fictícia mostra como um erro na divisa pode custar caro
A situação de Marcos e Juliana é uma história fictícia, criada exclusivamente para ilustrar os riscos jurídicos e financeiros de construir sem confirmar os limites do terreno. Os personagens, os diálogos, o investimento de R$ 180 mil e as circunstâncias da obra fazem parte da narrativa e não representam um caso real documentado. As disposições legais mencionadas, entretanto, são reais e podem ser consultadas nos links oficiais.
Na prática, quem identificar uma possível invasão deve evitar novas intervenções na área discutida, solicitar um levantamento topográfico e procurar orientação técnica e jurídica antes de negociar ou modificar a estrutura. Cada caso depende de documentos, medições e circunstâncias próprias. O contexto apresentado serve apenas para ilustrar como uma falha na identificação da divisa pode gerar despesas, atrasos e até uma disputa judicial.