Novembro e dezembro concentram mudanças. Há contratos que vencem no fim do ano, famílias que trocam de bairro antes das aulas e moradores que entregam as chaves antes das férias. É nessa hora que aparece uma das brigas mais comuns do aluguel: a caução retida por causa do piso gasto. Quando o inquilino sai depois de três anos e o dono segura R$ 6 mil alegando desgaste, a Lei do Inquilinato responde com clareza: as marcas do uso normal não podem ser cobradas.
O dono pode reter a caução pelo desgaste do piso?
Não, se o que aparece no piso for o desgaste esperado de quem morou ali. O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Mas o mesmo trecho abre uma exceção expressa para as deteriorações decorrentes do uso normal.
Riscos leves de móveis arrastados, verniz sem brilho e marcas de passagem em corredores são, em geral, resultado do tempo de moradia. Já trinca por impacto, mancha de produto químico ou peça quebrada por descuido podem ser cobradas. Nesse caso, o dono precisa provar o dano e mostrar quanto custa o conserto.
Lei do Inquilinato separa desgaste de uso e dano causado
A lei trata o desgaste do tempo como custo de quem coloca o imóvel para alugar, e não de quem mora nele. A caução garante obrigações do contrato, como aluguel atrasado, contas em aberto e danos comprovados. Ela não serve para bancar a reforma de quem vai anunciar o imóvel de novo. A lei também considera contravenção penal, no artigo 43, exigir por causa da locação valor além do aluguel e dos encargos permitidos.
O valor do depósito tem limite. Pelo artigo 38, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ficar em caderneta de poupança. Os rendimentos ficam com o inquilino na devolução. Um depósito de R$ 6 mil pressupõe aluguel de pelo menos R$ 2 mil e dá direito aos rendimentos acumulados.
Uma disputa parecida, com cobrança de piso novo depois de anos de contrato, ajuda a entender como esse conflito costuma se desenrolar. Vale a leitura antes de responder ao proprietário.
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Vistoria de entrada e de saída é a prova central da disputa
Quem tem a vistoria de imóvel assinada no início do contrato sai na frente. O laudo de entrada descreve, com fotos, o piso como ele estava, e o laudo de saída mostra o que mudou. Sem essa comparação, a cobrança vira palavra contra palavra.
O artigo 22, inciso V, da Lei do Inquilinato obriga o locador a fornecer, se o inquilino pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, citando os defeitos existentes. Pedir esse documento antes da mudança é um direito, não um favor, e evita discussão anos depois.
Na saída, o morador pode acompanhar a vistoria, fotografar cada cômodo com data e pedir cópia do laudo. Se o proprietário apontar dano no piso, deve apresentar um orçamento detalhado e proporcional ao problema. Trocar todo o revestimento por causa de riscos pontuais não é o mesmo que reparar um estrago causado pelo morador.
Caminhos para o inquilino reaver a caução retida sem razão
O primeiro passo é contestar por escrito, juntando contrato, laudos e fotos. No pedido, cobre a devolução do valor com os rendimentos da poupança e a prestação de contas de qualquer desconto. Uma notificação extrajudicial registra a data e mostra que houve tentativa de acordo.
Sem resposta, a cobrança pode ir ao Juizado Especial Cível. Pela Lei 9.099/1995, ele julga causas de até 40 salários mínimos, e nas de até 20 salários mínimos o advogado não é obrigatório. Uma caução de R$ 6 mil cabe nessa faixa, mas orientação jurídica ou da Defensoria Pública ajuda a montar o pedido.
Como encerrar o aluguel sem perder a caução no fim do contrato?
A organização começa na assinatura do contrato. Guarde o laudo de entrada, fotografe qualquer defeito que surgir e avise o proprietário por escrito quando algo precisar de reparo. Antes de devolver as chaves, entregue o imóvel limpo e marque a vistoria final com antecedência.
No fim, a caução é uma garantia, não um bônus de saída para o dono: morar por anos deixa marcas, e a lei reconhece isso. Se você está para entregar as chaves, separe hoje seus laudos e fotos e converse com calma antes de aceitar qualquer desconto.
Quem já pensa nas garantias do próximo contrato também precisa conhecer os riscos da fiança. Este caso mostra até onde pode ir a responsabilidade de quem assina como fiador.