Assinar como fiador para ajudar um amigo parece um gesto simples, mas a fiança locatícia coloca o patrimônio de quem assina em jogo. Quando o inquilino deixa dezenas de milhares de reais em aluguéis e encargos atrasados, a cobrança pode chegar à casa onde a família do fiador mora, mesmo que seja o único imóvel dela. A lei prevê essa exceção, e o Supremo Tribunal Federal (STF) já confirmou que ela é constitucional.
Por que o bem de família do fiador pode ser penhorado?
A casa do fiador pode ser penhorada porque a lei abre uma exceção específica para quem garante aluguel. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra dívidas de vários tipos. É o chamado bem de família, que em regra não pode ser penhorado.
O artigo 3º da mesma lei lista as situações em que essa proteção cai. O inciso VII trata da obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Esse trecho foi incluído pelo artigo 82 da Lei do Inquilinato, de 1991.
Na prática, o fiador responde pela dívida do inquilino com o próprio patrimônio. Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, como prevê o artigo 39 da Lei do Inquilinato. Por isso, a conta pode crescer por meses.
O que o STF decidiu sobre a penhora da casa do fiador?
O Supremo decidiu que penhorar o imóvel do fiador não fere a Constituição. No Recurso Extraordinário 1.307.334, com repercussão geral (Tema 1.127), a tese fixada diz que é constitucional a penhora de bem de família do fiador de locação, seja residencial, seja comercial, conforme registra o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) seguiu o entendimento do STF no Tema 1.091 dos recursos repetitivos. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, destacou a autonomia de quem aceita ser fiador e a igualdade entre locações residenciais e comerciais.
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O canal oficial do STJ no YouTube publicou um resumo desse julgamento. O vídeo explica por que a corte validou a penhora do imóvel dado pelo fiador em garantia de aluguel.
A penhora, porém, precisa seguir regras processuais. Outra reportagem do CB Radar mostra um caso em que a cobrança contra o fiador foi anulada.
O fiador consegue cobrar do inquilino o que pagou na Justiça?
Sim, o fiador pode cobrar do inquilino o que pagou. O artigo 831 do Código Civil diz que quem paga a dívida inteira fica sub-rogado nos direitos do credor. Ou seja, ele assume o lugar do proprietário na cobrança.
O problema é que esse direito depende de o devedor ter dinheiro ou bens. Se o inquilino não tem patrimônio, a cobrança pode se arrastar por anos. Ao receber a citação, procure logo um advogado ou a Defensoria Pública para conferir prazos e possíveis defesas.
O que pensar antes de assinar como fiador de um amigo?
A fiança locatícia deve ser tratada como uma dívida em potencial, não como um favor. Leia o contrato inteiro, confira aluguel, encargos e prazo, e combine com o inquilino que você será avisado de qualquer atraso.
A lei também oferece outras garantias: caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, listadas no artigo 37 da Lei do Inquilinato. Conversar sobre essas opções protege a amizade e a sua casa. E se você já é fiador, que tal perguntar hoje ao seu amigo se o aluguel está em dia?
Quais dúvidas mais aparecem sobre fiança locatícia e penhora?
Algumas perguntas se repetem entre quem já assinou como fiador. As respostas abaixo seguem a lei e os tribunais superiores.
A penhora vale também para aluguel de loja ou sala comercial?
Sim. A tese do STF e o Tema 1.091 do STJ alcançam locações residenciais e comerciais.
O fiador continua responsável se o contrato for prorrogado?
Em regra, sim. Salvo cláusula em contrário, a garantia vai até a entrega do imóvel.
Dá para deixar de ser fiador no meio da locação?
Com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, sim. Pelo artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991, o fiador segue responsável por 120 dias após notificar o locador.
Quem vive de aluguel também enfrenta outras disputas no fim do contrato. Esta matéria trata de obras feitas pelo inquilino sem autorização do dono.