Uma mulher que ficou nove meses sem pagar o condomínio após perder o emprego viu uma dívida inicial de R$ 6,8 mil ultrapassar R$ 10 mil com os encargos cobrados. Diante da dificuldade para negociar, o síndico ameaçou levar o caso à Justiça, levantando uma dúvida: até onde o condomínio pode cobrar e quais são os direitos de quem está inadimplente?
Moradora perde o emprego e acumula nove meses de condomínio atrasado
Na história, Patrícia Mendes morava em um apartamento próprio quando perdeu o emprego e passou a enfrentar dificuldades financeiras. Sem conseguir manter todas as despesas da família, deixou de pagar as cotas condominiais durante nove meses. Ao procurar a administração, descobriu que o débito original havia chegado a aproximadamente R$ 6.800.
O problema aumentou quando recebeu uma cobrança superior a R$ 10 mil, incluindo juros, multa e outros valores apresentados como encargos. Patrícia questionou a diferença, mas o síndico afirmou que o condomínio precisava recuperar os recursos para manter suas despesas e avisou que poderia iniciar uma cobrança judicial caso não houvesse pagamento.
Quais juros e multas podem ser cobrados pelo condomínio?
O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece a obrigação dos condôminos de contribuir para as despesas condominiais, conforme a proporção de suas frações ideais, salvo disposição diferente na convenção. Já o parágrafo 1º determina que o atraso sujeita o devedor à correção monetária, aos juros moratórios aplicáveis e à multa de até 2% sobre o débito.
A Lei nº 14.905/2024 atualizou a regra sobre juros, prevendo a aplicação dos juros convencionados ou, na ausência de previsão, da taxa legal estabelecida no artigo 406 do Código Civil. Portanto, o crescimento de R$ 6,8 mil para mais de R$ 10 mil precisa ser demonstrado por um cálculo detalhado. As disposições podem ser consultadas no artigo 1.336, inciso I e parágrafo 1º, do Código Civil.
Leia Também
O síndico pode entrar na Justiça para cobrar a dívida?
Sim. O condomínio pode buscar judicialmente o recebimento das contribuições vencidas quando não existe acordo. O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas.
Isso permite, quando preenchidos os requisitos legais, apresentar uma ação de execução sem depender de uma ação anterior para reconhecer a existência da dívida. Pelo artigo 829 do Código de Processo Civil, o executado é citado para pagar em três dias, observadas as regras processuais. A previsão está nos artigos 784, inciso X, e 829 da Lei nº 13.105/2015.
O condomínio pode incluir honorários de advogado na cobrança?
Esse é um dos pontos que Patrícia precisaria conferir. Em decisão divulgada em novembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que honorários advocatícios contratuais, combinados entre o condomínio e seu advogado, não podem ser acrescentados ao valor executado das cotas condominiais, mesmo quando existe previsão na convenção.
A decisão distingue os honorários particulares contratados pelo condomínio daqueles fixados judicialmente no processo. Segundo o entendimento do STJ no REsp 2.187.308, as penalidades previstas no artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil não autorizam acrescentar esses honorários contratuais à dívida. Isso torna importante verificar a composição dos encargos exigidos de Patrícia.
Quem deve condomínio pode perder o próprio apartamento?
A dívida condominial possui uma característica jurídica importante: está vinculada à unidade imobiliária. Por isso, dependendo das circunstâncias e do andamento da execução, o apartamento pode ser atingido por medidas judiciais de cobrança, inclusive penhora. A proteção normalmente oferecida ao bem de família possui exceção para obrigações decorrentes do próprio imóvel.
O artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990 prevê essa exceção à impenhorabilidade para cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, hipótese que alcança dívidas condominiais conforme a jurisprudência. Isso não significa perda automática do apartamento após nove meses de atraso. Qualquer medida depende de procedimento judicial, conforme a Lei nº 8.009/1990, artigo 3º, inciso IV.
Como a moradora pode negociar uma cobrança superior a R$ 10 mil?
Antes de aceitar o valor apresentado, Patrícia deve solicitar uma planilha discriminada da dívida, contendo cada mensalidade vencida, multa, juros, correção monetária e eventuais despesas adicionais. Essa conferência permite identificar se existem cobranças duplicadas, encargos sem fundamento ou diferenças que precisam ser esclarecidas pela administração.
Outra alternativa é propor um acordo de parcelamento por escrito, considerando sua capacidade real de pagamento e as condições aceitas pelo condomínio. Perder o emprego não elimina automaticamente a dívida, mas também não impede uma negociação. Se receber citação judicial, Patrícia deverá procurar orientação jurídica rapidamente, pois existem prazos processuais que precisam ser observados.
História fictícia ilustra os riscos de deixar o condomínio acumular
O exemplo mostra como a inadimplência pode se transformar em um problema financeiro maior quando os valores vencidos continuam acumulando encargos e novas mensalidades. Para evitar o agravamento, o morador deve procurar a administração logo que identificar dificuldades, solicitar os cálculos e avaliar uma negociação documentada. O condomínio, por sua vez, precisa realizar cobranças fundamentadas e respeitar os limites legais.
A história de Patrícia Mendes é fictícia e foi criada exclusivamente para ilustrar uma situação jurídica que pode ocorrer na vida real. A personagem, a cobrança de R$ 10 mil e a ameaça de processo não correspondem a um caso judicial verdadeiro. O contexto serve apenas como exemplo, sem representar decisão da Justiça. Em situações concretas, a solução dependerá dos documentos, da convenção condominial, dos cálculos e das circunstâncias específicas, sendo recomendável buscar orientação jurídica individualizada.