Depois de dois anos alugando um apartamento mobiliado em Belo Horizonte, Marcelo Tavares esperava receber o imóvel com sinais normais de uso, mas encontrou sofá rasgado, armários com diversos furos e partes do piso danificadas. O antigo inquilino, Bruno Martins, afirma que os problemas são resultado do desgaste natural e se recusa a pagar pelos reparos.
Vistoria de saída revelou danos que não apareciam no início do contrato
Marcelo havia alugado o apartamento já mobiliado, incluindo sofá, mesa, cadeiras, cama e armários planejados. Antes da entrega das chaves, proprietário e inquilino receberam um laudo de vistoria com fotografias registrando as condições dos cômodos, móveis e revestimentos.
Quando Bruno deixou o imóvel, dois anos depois, uma nova vistoria apontou diferenças. O sofá apresentava um rasgo no tecido próximo ao braço, duas portas de armário tinham perfurações que não constavam no documento inicial e algumas peças do piso estavam lascadas e riscadas de maneira considerada relevante pelo proprietário.
Marcelo também percebeu marcas menores em paredes e móveis, mas decidiu não incluí-las na discussão por entender que poderiam ser consequência do uso cotidiano. A divergência ficou concentrada nos itens que, segundo ele, exigiriam conserto ou substituição.
Inquilino diz que usou o apartamento normalmente
Bruno contestou a cobrança assim que recebeu as fotografias da vistoria final. Ele afirmou que permaneceu no apartamento durante 24 meses, utilizou os móveis diariamente e não considera justo devolver todos os itens exatamente na mesma aparência apresentada quando entrou.
Sobre o sofá, Bruno sustentou que o tecido já apresentava sinais de desgaste durante a locação. Nos armários, alegou que os furos foram feitos para instalar acessórios necessários ao uso do imóvel. Já em relação ao piso, afirmou não se lembrar de nenhum episódio específico que pudesse ter provocado os danos identificados.
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Desgaste pelo tempo e dano ao imóvel não são a mesma coisa
A distinção entre deterioração natural e dano causado durante a locação é justamente o centro da discussão. A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve devolver o imóvel, ao fim do contrato, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Na prática, isso significa que pequenas marcas provocadas pelo tempo, perda gradual de aparência e outros efeitos previsíveis do uso não podem ser automaticamente tratados como prejuízo causado pelo morador. Por outro lado, um dano específico que não existia na entrada e que ultrapasse o desgaste esperado pode gerar discussão sobre reparação.
Não existe uma regra que permita decidir apenas pela aparência ou pela idade do objeto. Estado inicial, tempo de uso, conservação anterior, material, fotografias e circunstâncias de cada dano ajudam a determinar se houve desgaste natural ou deterioração além do esperado.
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Fotos da entrada podem definir parte da disputa
No caso fictício, Marcelo voltou ao laudo realizado antes da locação. As imagens mostravam o sofá sem o rasgo atual e não registravam os furos encontrados nas portas dos armários. O piso já apresentava algumas marcas superficiais, mas os lascados encontrados depois não eram visíveis nas fotografias antigas.
Bruno, entretanto, questionou a comparação e afirmou que algumas imagens tinham ângulos diferentes. Para ele, seria necessário demonstrar que cada problema realmente surgiu durante sua permanência, e não apenas apontar uma diferença entre uma fotografia antiga e uma vistoria posterior.
Proprietário apresenta orçamento e cobrança vira impasse
Marcelo pediu avaliações para reparar os móveis e o piso, mas decidiu não cobrar automaticamente a substituição integral de tudo. No caso do sofá, por exemplo, passou a considerar se seria possível apenas reparar o tecido, evitando transformar um dano localizado em cobrança equivalente a um móvel novo.
Esse ponto pode ser relevante porque um bem usado durante anos sofre depreciação naturalmente. Mesmo quando existe responsabilidade por determinado dano, o valor discutido pode depender do tipo de reparo necessário, da condição anterior do objeto e da possibilidade de recuperação parcial, em vez da simples compra de outro item.
O que deve ser comparado antes de exigir o pagamento
Antes de insistir na cobrança, Marcelo precisa organizar a documentação da locação e separar desgaste normal de danos específicos. O conjunto de provas pode incluir o laudo de entrada, fotografias datadas, vistoria de saída, contrato e registros de eventuais problemas comunicados por Bruno durante os dois anos.
- Comparar fotografias feitas nos mesmos ambientes antes e depois da locação.
- Verificar se os danos já constavam no laudo inicial.
- Separar pequenos sinais de uso de itens que realmente precisam de reparo.
- Guardar orçamentos e comprovantes relacionados aos serviços necessários.
Negociação deve considerar provas e estado anterior dos bens
Se Marcelo e Bruno não chegarem a um acordo, a discussão provavelmente dependerá mais das provas do que da afirmação de qualquer um dos dois. Um laudo detalhado pode ajudar a mostrar quais problemas existiam antes da locação e quais apareceram depois, enquanto fotografias pouco claras podem dificultar a definição da responsabilidade.
Para Marcelo, o próximo passo é calcular apenas os reparos que consegue relacionar de forma consistente aos danos encontrados e apresentar essa documentação ao antigo inquilino. Já Bruno pode contestar itens que considere consequência do uso normal. Sem acordo, ambos terão de demonstrar suas versões com o contrato, as vistorias e os demais registros produzidos durante a locação.