Numa terça-feira de março, Teresa, professora aposentada de 63 anos, abriu a caixa de correio do prédio em Goiânia e achou uma cobrança da administradora do condomínio: R$ 4.860 em taxas atrasadas. O apartamento de dois quartos era dela, mas quem morava ali desde 2023 era o sobrinho Diego, técnico de enfermagem de 29 anos. Ele não pagava aluguel, e o combinado entre os dois nunca tinha saído de uma conversa na cozinha.
Um favor de família acertado sem papel
Diego tinha acabado de ser aprovado para trabalhar num hospital público da capital e não conseguia pagar aluguel com o salário de início de carreira. Teresa ofereceu o imóvel, vazio desde a morte da mãe. A condição, dita em voz alta e repetida depois por mensagem, era simples: ele pagaria condomínio, luz, água e IPTU, e ela não cobraria nada pelo uso.
Durante o primeiro ano, os boletos chegaram quitados e Teresa nem pensava no assunto. A rotina mudou quando Diego passou a dividir o apartamento com a namorada e trocou de escala no hospital. As mensagens sobre as contas foram rareando, e a tia, que mora em outro bairro, só aparecia no prédio no Natal e no aniversário dele.
Quando o sobrinho disse que não havia contrato
Depois da carta da administradora, Teresa descobriu mais: duas parcelas do IPTU de 2025 vencidas e um aviso de corte de energia. Ligou para Diego, que admitiu o atraso, mas afirmou que não podia ser cobrado porque nunca tinha assinado nada. Na mesma conversa, disse que o apartamento já era praticamente dele depois de tanto tempo morando lá.
Teresa pagou o condomínio para não virar ré numa cobrança e pediu o imóvel de volta em 60 dias. Diego respondeu que não tinha para onde ir e parou de atender o telefone. Foi uma ex-colega de escola, dona de dois imóveis alugados, quem a convenceu a buscar orientação antes de trocar a fechadura por conta própria.
O que o Código Civil diz sobre emprestar imóvel sem aluguel?
O empréstimo gratuito de um imóvel tem nome no direito civil: comodato. Ele está nos artigos 579 a 585 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que não exige forma escrita, e por isso o contrato verbal vale. O artigo 582 obriga quem recebe o bem a conservá-lo como se fosse seu, e o 584 impede que essa pessoa cobre do dono os gastos que teve com o uso.
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Sem prazo combinado, a lei presume o tempo necessário para o uso concedido. Se o dono pede a devolução e o ocupante continua no imóvel depois do prazo dado, ele fica em mora e, pelo mesmo artigo 582, pode ter de pagar um aluguel arbitrado pelo dono até entregar as chaves. Em regra, morar de favor não transforma o comodatário em proprietário, porque ele ocupa o imóvel com permissão de quem é dono.
As dívidas que ficam para trás num empréstimo entre parentes aparecem em outro relato do CB Radar, sobre um pai que cedeu a casa ao filho com a condição de que ele pagasse o imposto e as contas.
Contas, condomínio e IPTU: quem paga para quem
Perante terceiros, a cobrança costuma recair sobre o dono. O artigo 34 do Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, então a prefeitura pode cobrar Teresa. O condomínio também pode acionar a proprietária, já que o artigo 1.336 do Código Civil atribui ao condômino o dever de contribuir com as despesas.
O acordo verbal, porém, vale entre tia e sobrinho. Com base nele, Teresa pode cobrar de Diego o que pagou no lugar dele, desde que prove o que foi combinado. Num caso assim, estes são os documentos que costumam fazer diferença:
- mensagens em que o ocupante aceita pagar as contas, com data e número de telefone visíveis;
- comprovantes de pagamentos feitos por ele nos primeiros meses, que mostram como o acordo funcionava;
- boletos, extratos de débito do condomínio e certidão de débitos da prefeitura;
- a notificação pedindo a devolução, enviada por escrito e com prova de recebimento;
- fotos e vídeos do imóvel na entrega e na devolução.
A quem recorrer quando a conversa não resolve
Teresa mandou a notificação por carta com aviso de recebimento, dando 30 dias para a entrega das chaves e listando os valores que tinha pago. Quem não tem como pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública do estado, que atende causas cíveis como essa. Se o ocupante não sair, a retomada é pedida à Justiça por meio de ação de reintegração de posse, e a cobrança das contas pode correr no Juizado Especial Cível.
Trocar a fechadura ou tirar os móveis do ocupante sem ordem judicial pode se voltar contra o próprio dono. Mesmo emprestado de graça, o imóvel está na posse de quem mora nele, e a retomada à força pode ser contestada na Justiça. Advogados especializados em direito imobiliário e os núcleos de prática jurídica das faculdades de direito também orientam proprietários nessa situação.
Como terminou a história de Teresa
A carta funcionou antes do fim do prazo. Diego procurou a tia, devolveu as chaves no 28º dia e assinou um termo reconhecendo uma dívida de R$ 6.200, somando condomínio, IPTU e energia, para quitar em dez parcelas. O apartamento voltou com uma porta de armário quebrada, registrada nas fotos que ela tirou na vistoria.
Quem pensa em emprestar um imóvel a parente ou amigo pode evitar boa parte desse desgaste com um contrato de comodato simples, assinado pelos dois, com prazo, lista de despesas e descrição do estado do imóvel na entrega. Teresa, que agora pretende vender o apartamento, guarda numa pasta o termo, os comprovantes e as fotos, papelada que no início se resumia a mensagens soltas no celular.
Teresa e Diego não existem. Já o empréstimo de família que termina em boleto atrasado e chave que não volta acontece com muita gente, e esta história foi montada a partir de casos assim para mostrar o que o Código Civil prevê.
Desconfiança dentro da família também aparece na hora da herança, como no caso de filhos que encontraram uma conta de investimento do pai e estranharam as movimentações dos últimos meses.