Construir uma casa no terreno de um familiar pode parecer uma oportunidade de investimento, principalmente quando existe a promessa de dividir a renda do aluguel. Mas foi justamente essa decisão que colocou Rafael em um conflito com a família da esposa: depois de financiar a obra no quintal da sogra, ele descobriu que o imóvel estava alugado e que os valores combinados não estavam sendo repassados.
Rafael construiu uma casa no quintal da sogra para complementar a renda
Na situação fictícia, Rafael e a esposa, Camila, decidiram construir uma pequena residência nos fundos do terreno de Dona Helena, mãe de Camila. A ideia era utilizar suas economias para levantar o imóvel e depois receber parte dos aluguéis. Segundo o combinado entre os familiares, Rafael financiaria a construção, enquanto a sogra autorizaria o uso de uma área do quintal.
O casal comprou materiais, contratou trabalhadores e acompanhou o andamento da obra. Como havia confiança entre os envolvidos, o acordo sobre a divisão dos rendimentos ficou apenas em conversas familiares. Rafael acreditava que a autorização para construir e a promessa de receber os aluguéis seriam suficientes para proteger o investimento. O problema surgiu quando percebeu que não existia um documento formal definindo essas condições.
A descoberta do aluguel revelou um conflito sobre o dinheiro recebido
Depois que a casa ficou pronta, Rafael soube que Dona Helena havia permitido a entrada de inquilinos. Ao conversar com a sogra, descobriu que os pagamentos estavam sendo recebidos pela família, sem que sua parte fosse transferida. A justificativa apresentada era que a residência estava construída em um terreno pertencente a Dona Helena e, por isso, ela teria o direito de administrar a locação.
Rafael discordou dessa interpretação. Para ele, o investimento realizado tinha como finalidade garantir uma fonte de renda mensal, conforme o entendimento anterior. O desentendimento mostrou que havia duas questões diferentes: quem possuía direitos sobre a construção e se existia uma obrigação válida de dividir os valores recebidos com o aluguel.
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Quem constrói no terreno de outra pessoa se torna dono da casa?
O fato de alguém pagar pela construção não significa, automaticamente, que se torne proprietário de uma casa edificada em terreno alheio. O artigo 1.255 do Código Civil estabelece, como regra, que quem constrói em terreno de outra pessoa perde a construção em benefício do proprietário, mas pode ter direito à indenização quando age de boa-fé. Existem situações excepcionais previstas no próprio dispositivo que exigem análise específica.
O texto pode ser consultado na Lei nº 10.406/2002, artigo 1.255. No exemplo de Rafael, seria necessário verificar a matrícula do imóvel, a autorização concedida pela sogra, os investimentos e as circunstâncias da construção. O simples fato de a casa ter sido paga por ele não comprovaria, por si só, a existência de propriedade independente do terreno.
O acordo verbal sobre o aluguel pode ter validade jurídica?
Um acordo não precisa ser escrito em todas as situações para produzir efeitos jurídicos. O artigo 107 do Código Civil estabelece que a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir. Entretanto, determinadas operações imobiliárias possuem formalidades próprias. Por isso, uma promessa de dividir rendimentos deve ser analisada separadamente de qualquer suposta transferência de propriedade.
Os artigos 107, 422 e 884 do Código Civil tratam, respectivamente, da forma dos negócios jurídicos, da boa-fé contratual e do enriquecimento sem causa. No caso fictício, mensagens, comprovantes e testemunhas poderiam ajudar a demonstrar o combinado. Porém, nenhum documento isolado garante automaticamente que Rafael tenha direito a todos os aluguéis ou a determinada porcentagem.
O que a Justiça considera quando alguém investe em terreno alheio?
Um dos pontos relevantes é distinguir a construção de uma simples melhoria no imóvel. Em decisão divulgada em fevereiro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça explicou que uma nova edificação pode configurar acessão, instituto jurídico diferente das benfeitorias. Naquele processo, o tribunal reconheceu o direito à indenização de um empresário que havia construído uma academia em imóvel alugado, considerando as circunstâncias e a boa-fé demonstrada.
O entendimento está explicado na notícia oficial do STJ sobre o REsp 1.931.087. Isso não significa que Rafael venceria uma eventual ação. A decisão demonstra que a natureza da obra, a autorização do proprietário e a boa-fé podem influenciar o resultado. Além disso, o eventual direito de receber indenização pela construção não equivale necessariamente ao direito de cobrar os aluguéis.
Quais cuidados Rafael deveria tomar para tentar resolver o problema?
O primeiro passo seria reunir comprovantes de transferências, notas fiscais, recibos de materiais, conversas sobre a divisão dos aluguéis e documentos relacionados à construção. Também seria recomendável verificar a matrícula do terreno e identificar quem assinou o contrato de locação. Com essas informações, Rafael poderia procurar orientação jurídica individualizada para avaliar uma negociação, eventual cobrança de valores ou pedido de indenização, conforme as provas disponíveis.
Esta é uma história fictícia, criada apenas para ilustrar os riscos de construir em terreno de familiares sem formalizar as condições do investimento e da divisão da renda. Rafael, Camila e Dona Helena são personagens inventados, e não existe uma decisão judicial sobre esse caso. Na vida real, antes de iniciar uma obra semelhante, o mais seguro é consultar um profissional habilitado, verificar a situação do imóvel e registrar adequadamente os direitos e as obrigações de cada participante.