Um herdeiro chama o chaveiro numa terça de manhã, troca o segredo do portão da casa em que os pais moraram a vida inteira e passa a receber sozinho as contas do endereço. Seis anos depois, num almoço de aniversário, uma das irmãs conta que procurou um advogado: o herdeiro que mora no imóvel paga aluguel aos outros quando o uso deixa de ser dividido, e essa conta corre sem contrato e antes de a partilha terminar.
Não adianta procurar essa família no fórum, porque ela foi inventada nestas linhas. O que vem depois dela, do Código Civil ao acórdão do Superior Tribunal de Justiça, está em documento público e vale para qualquer casa deixada a mais de um filho.
A discussão quase sempre começa torta. A família parte do dia do enterro, soma seis anos de aluguel de mercado e vai à Justiça pedir tudo, e recebe bem menos.
Por que a casa da herança continua sendo coisa comum?
Morreu o dono, o imóvel muda de mãos no mesmo instante: o artigo 1.784 do Código Civil transmite a herança desde logo aos herdeiros, sem esperar cartório nem escritura.
O que quase ninguém lê é o parágrafo único do artigo 1.791: até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e se rege pelas normas do condomínio. Os irmãos não têm um quarto cada: têm frações ideais de uma coisa só. Daí entram o artigo 1.314, que autoriza cada condômino a usar o bem conforme a destinação dele, e o artigo 1.315, que obriga todos a concorrer, na proporção de suas partes, para as despesas de conservação. A redação está no texto oficial do Código Civil, no site do Planalto.
Quanto o herdeiro que mora no imóvel paga de aluguel aos irmãos?
Não se paga aluguel inteiro, paga-se a fração dos outros. O que a Justiça arbitra é o valor de uso proporcional ao quinhão de cada um, e a conta se monta com três peças.
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- Valor de referência: o juiz arbitra quanto o imóvel renderia em locação, com laudo ou avaliação de mercado, não com o valor que a família acha justo.
- Proporção: o artigo 1.326 manda partilhar os frutos da coisa comum na proporção dos quinhões. No exemplo destas linhas, com cinco irmãos em partes iguais e aluguel arbitrado em R$ 2.500, quem ocupa deve quatro quintos disso, porque um quinto do imóvel já é dele.
- Despesas do imóvel: IPTU, condomínio e conservação correm por conta do espólio até a partilha, e não do ocupante sozinho, na medida das frações do artigo 1.315.
Em abril de 2025, em processo que corre em segredo de justiça, a Quarta Turma do STJ afastou a tentativa de descontar o IPTU do quinhão de quem já pagava indenização pelo uso exclusivo, por entender que a mesma ocupação seria cobrada duas vezes. São duas contas separadas: o aluguel arbitrado de um lado, o acerto de tributo e taxa na prestação de contas do inventário do outro. Cena parecida aparece quando um filho segue morando na casa dos pais e reforma cômodos sem consultar os irmãos.
Quando começa a contar a dívida do uso exclusivo?
É aqui que a família costuma perder metade do que imaginava ter. O acórdão de referência é o REsp 983.450-RS, julgado pela Terceira Turma do STJ em 2 de fevereiro de 2010, com relatoria da ministra Nancy Andrighi e resumo no Informativo 421. O caso era de ex-cônjuges com patrimônio não partilhado, e o raciocínio vale para qualquer condomínio indiviso. O tribunal reconheceu o direito de exigir de quem está sozinho na posse a parcela da renda de presumido aluguel e registrou que ela é “devida a partir da citação”. A base é o artigo 1.319: “Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”
Enquanto ninguém se opõe, a ocupação de um irmão é tolerada, algo próximo de um empréstimo tácito da casa. A obrigação de indenizar nasce quando a tolerância acaba e a oposição fica registrada, por notificação extrajudicial ou pela citação no processo. O levantamento de julgados do TJDFT sobre arbitramento de aluguel por uso exclusivo repete a fórmula em caso de ex-cônjuges: o marco não é a data da ocupação exclusiva nem a da dissolução do vínculo, mas a da citação, se não houve notificação antes. Na herança, a data que não conta é a do óbito.
Os seis anos de silêncio da família do começo, portanto, não viram seis anos de aluguel. Viram seis anos que ninguém recebe, e uma conta que começa no dia em que o oficial de justiça bate no portão novo.
Qual é o efeito de trocar a fechadura do portão?
Resolve o dia e complica os anos seguintes. O artigo 1.199 do Código Civil admite que compossuidores exerçam atos de posse sobre a coisa indivisa, desde que não excluam os atos dos outros. Impedir a entrada dos coerdeiros faz o que o artigo proíbe: vira uso excludente. O gesto rende duas consequências opostas. Dá aos demais o argumento mais concreto para pedir o arbitramento, porque a exclusão fica documentada. E, havendo recusa em vender, abre caminho para a extinção do condomínio, a venda judicial com divisão do dinheiro, como quando um coproprietário ocupa sozinho o sítio da família e avisa que jamais pagará nada aos demais.
Dá para pagar aluguel e usucapir o mesmo imóvel?
É a defesa mais comum de quem ficou na casa. O coerdeiro pode, sim, pedir usucapião de imóvel da herança: a Terceira Turma do STJ afirmou isso no REsp 1.631.859, em 2018, e a Quarta Turma reforçou no AgInt no AREsp 2.355.307-SP, julgado em 17 de junho de 2024 e publicado no Informativo 822. O caminho é o artigo 1.238: quinze anos de posse ininterrupta, reduzidos a dez quando o possuidor fixou ali a moradia habitual ou fez obras de caráter produtivo.
O detalhe que anula a estratégia está na mesma frase da lei: a posse precisa ser sem oposição e exercida com ânimo de dono. Uma notificação dos irmãos interrompe isso, e uma citação em ação de arbitramento também. E pagar a parcela mensal aos coerdeiros é a admissão mais clara de que a casa não é só sua. Quem litiga para não pagar aluguel produz, no mesmo movimento, a prova de que sua posse encontrou oposição. E a tolerância dos parentes joga contra: o STJ cobra prova concreta da exclusividade.
O que convém lembrar sobre o aluguel pelo uso exclusivo de imóvel herdado?
Quem está de fora e quer receber não deve esperar a partilha: formalize a oposição por notificação extrajudicial com data certa, porque é ela que abre o relógio da cobrança. Guarde matrícula, certidão de óbito e comprovantes de pagamento, e peça uma avaliação de locação, que o arbitramento precisa de lastro. Se a recusa em vender persistir, o pedido de extinção do condomínio caminha junto com o de aluguel.
Quem está dentro tem outra lista. Reúna os recibos de tributo, taxa, seguro e reparo estrutural pagos sozinho: eles não abatem o aluguel arbitrado, mas viram crédito seu na prestação de contas do inventário. Ofereça o uso do imóvel aos demais por escrito e evite gestos de exclusão, como trocar a fechadura sem entregar cópia. Durante o inventário, morar de graça acumula passivo, e o relógio dele começa no dia da citação.
Este material é informativo e reúne o Código Civil publicado pelo Planalto, acórdãos e informativos do Superior Tribunal de Justiça e um painel de jurisprudência do TJDFT. Regime de bens, testamento, direito real de habitação do viúvo e filho menor no imóvel mudam o desfecho. Antes de notificar alguém ou aceitar acordo, converse com um advogado ou procure a Defensoria Pública do seu estado.