Duas irmãs descobriram que o irmão havia renovado por dez anos o contrato de aluguel de uma loja comercial herdada da família, sem comunicar a decisão às demais herdeiras. A situação surpreendeu Carolina Mendes e sua irmã Patrícia, que pretendiam avaliar a venda do imóvel e passaram a questionar se o contrato assinado sem sua participação poderia comprometer seus direitos.
Irmãs descobrem renovação do aluguel durante a organização da herança
Carolina Mendes, de 42 anos, e Patrícia, de 39, herdaram com o irmão Roberto uma loja comercial que havia pertencido ao pai. O imóvel estava alugado havia vários anos para uma empresa de artigos para escritório, e Roberto costumava acompanhar os pagamentos e conversar com o inquilino. As irmãs acreditavam que o contrato original estava próximo do vencimento.
A surpresa aconteceu quando Carolina solicitou uma cópia atualizada do documento para avaliar a possibilidade de vender o imóvel. O contrato apresentado indicava uma renovação por mais dez anos, assinada exclusivamente por Roberto. Segundo a narrativa, o irmão havia negociado o prazo diretamente com o comerciante, sem consultar as irmãs nem apresentar uma autorização formal para representá-las.
Um herdeiro pode renovar sozinho o aluguel de um imóvel?
A resposta depende da situação jurídica do imóvel, da administração da herança e dos poderes atribuídos a quem assinou o contrato. O artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil estabelece que, até a partilha, os direitos dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança são indivisíveis e seguem as regras do condomínio. Isso significa que nenhum herdeiro pode presumir poderes ilimitados sobre o patrimônio comum.
O mesmo Código Civil, nos artigos 1.323 a 1.325, disciplina a administração dos bens em condomínio e as decisões tomadas pela maioria, calculada conforme o valor dos quinhões. Entretanto, o artigo 1.324 também prevê que o condômino que administra o bem sem oposição dos demais pode ser presumido representante comum. Por isso, é necessário examinar se Roberto possuía autorização, poderes de administração ou uma situação de representação presumida.
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Contrato assinado sem todos os proprietários é automaticamente inválido?
Não necessariamente. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão divulgada em janeiro de 2021, reconheceu que um contrato de locação pode produzir efeitos jurídicos mesmo quando apenas um dos coproprietários participa de sua celebração. A ausência de assinatura de todos os titulares, portanto, não provoca nulidade automática.
Isso também não significa que o documento seja obrigatoriamente oponível a todos os herdeiros em qualquer circunstância. A decisão judicial precisa considerar os poderes do signatário, a relação com o locatário e as regras aplicáveis. No caso fictício, a questão principal seria identificar se Roberto tinha legitimidade para estabelecer um compromisso de dez anos e quais efeitos essa negociação poderia produzir sobre os direitos das irmãs.
O prazo de dez anos muda as regras da locação comercial?
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permite contratos de locação por diferentes prazos. Seu artigo 3º determina que contratos com duração igual ou superior a dez anos dependem de autorização conjugal quando aplicável, sendo que a ausência dessa autorização tem consequências específicas para o prazo excedente. Essa exigência é diferente da discussão sobre a participação dos coproprietários.
Outro ponto está no artigo 51, incisos I, II e III, da mesma lei, que estabelece requisitos para a renovação judicial de determinadas locações comerciais, incluindo contrato escrito e prazo determinado, período contratual mínimo de cinco anos e exploração do mesmo ramo comercial pelo prazo legal. A renovação negociada pelas partes e o direito à ação renovatória são situações distintas. Assim, um contrato de dez anos exige análise cuidadosa antes de qualquer tentativa de encerramento.
As irmãs têm direito aos aluguéis recebidos pelo irmão?
Além do prazo contratual, Carolina e Patrícia passaram a questionar como os valores da locação estavam sendo administrados. O artigo 1.326 do Código Civil, disponível no texto legal já citado, estabelece que os frutos da coisa comum devem ser divididos conforme os quinhões, salvo disposição ou acordo em contrário. Portanto, os rendimentos pertencentes ao patrimônio compartilhado precisam ser considerados na administração dos direitos de cada titular.
O artigo 1.319 também prevê a responsabilidade do condômino pelos frutos percebidos da coisa e pelos danos causados aos demais. Na prática, seria necessário examinar os recibos, depósitos, despesas e eventuais valores utilizados para manutenção do imóvel. O fato de Roberto administrar a loja não significaria, por si só, que poderia ficar com toda a renda ou deixar de prestar esclarecimentos financeiros.
História fictícia mostra o que fazer diante de um contrato não autorizado
A situação de Carolina, Patrícia e Roberto Mendes é uma história fictícia, criada exclusivamente para ilustrar possíveis conflitos entre herdeiros na administração de um imóvel comercial. Os personagens, a renovação contratual e as divergências familiares não correspondem a um caso real documentado. O contexto serve apenas para explicar questões jurídicas que podem surgir quando um bem é compartilhado, sem antecipar qual seria a decisão judicial em uma situação concreta.
Quem enfrentar um problema semelhante deve reunir o contrato original, os aditivos, a matrícula do imóvel, os documentos do inventário e os comprovantes de aluguel. Também é recomendável verificar quem tinha poderes para administrar o patrimônio e buscar orientação jurídica antes de exigir a saída do inquilino ou interromper o cumprimento contratual. A medida mais segura é esclarecer a representação dos herdeiros e avaliar os efeitos da renovação com base nos documentos e na legislação aplicável.