Ricardo Almeida acreditava ter feito um ótimo negócio ao arrematar por R$ 238 mil uma casa avaliada em R$ 420 mil. Depois de pagar o lance, a comissão do leiloeiro e os tributos relacionados à transferência, ele foi conhecer pessoalmente o imóvel e encontrou uma família morando no local. O problema ficou maior quando os ocupantes apresentaram um contrato de aluguel com mais 18 meses de vigência.
Desconto de R$ 182 mil fez Ricardo acreditar que havia encontrado uma oportunidade
Ricardo acompanhava leilões de imóveis havia alguns meses quando encontrou a casa anunciada com avaliação de R$ 420 mil. O lance vencedor ficou em R$ 238 mil, uma diferença de R$ 182 mil em relação ao valor indicado na avaliação, antes das demais despesas da operação.
Depois da arrematação, vieram custos que nem sempre aparecem em destaque no preço do lance. Ricardo precisou considerar comissão do leiloeiro, tributos, registro e outras despesas previstas para a transferência. Ainda assim, acreditava que o desconto compensaria e que poderia usar ou reformar a casa assim que a documentação estivesse concluída.
A surpresa apareceu somente quando ele visitou a casa
Na primeira visita presencial, Ricardo encontrou uma família instalada no imóvel. Os moradores afirmaram que não eram invasores e mostraram um contrato de locação residencial ainda dentro do prazo, com aproximadamente 18 meses restantes. A situação mudou completamente a análise financeira do negócio. Se o contrato precisasse ser respeitado até o fim, Ricardo não teria a posse direta da residência no período que imaginava.
Se pudesse encerrar a locação, ainda seria necessário seguir o procedimento previsto em lei, sem simplesmente exigir uma saída imediata. O episódio ilustra um dos riscos de comprar imóvel em leilão sem verificar previamente quem exerce a posse. O fato de uma casa estar sendo leiloada não significa, por si só, que esteja vazia ou disponível para entrada imediata do arrematante.
Leia Também
Contrato de aluguel válido não significa automaticamente mais 18 meses de permanência
A Lei do Inquilinato estabelece no artigo 8º que, em caso de alienação de imóvel locado, o adquirente pode denunciar a locação e conceder prazo de 90 dias para desocupação. A principal exceção ocorre quando o contrato é por prazo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula do imóvel.
Existe ainda um detalhe decisivo: a lei determina prazo para o novo adquirente exercer esse direito. Por isso, descobrir apenas que existe um contrato com 18 meses restantes não resolve a situação. É necessário analisar o conteúdo da locação, a matrícula, a forma de aquisição e o momento em que a transferência foi registrada.
O edital e a matrícula poderiam mudar completamente o cenário
Antes de ofertar o lance, Ricardo deveria ter cruzado as informações do edital do leilão com a matrícula atualizada e os documentos disponíveis no processo. Uma referência à ocupação, à existência de locatário ou a algum direito registrado poderia indicar que a posse exigiria providências posteriores.
- Conferir a matrícula atualizada e suas averbações.
- Ler integralmente o edital e identificar regras sobre ocupação e posse.
- Verificar se existe contrato de locação averbado.
- Consultar os autos quando se tratar de leilão judicial.
- Calcular comissão, impostos, registro e possíveis custos jurídicos além do lance.
- Descobrir, quando possível, se o imóvel está ocupado antes de participar.
Locatário nem sempre possui direito de preferência em leilão judicial
A mesma Lei do Inquilinato prevê direito de preferência ao inquilino em determinadas vendas particulares, permitindo que ele adquira o imóvel em igualdade de condições. Porém, o artigo 32 estabelece que esse direito não alcança a venda por decisão judicial. A regra também traz condições específicas para determinadas formas de realização de garantia e leilões extrajudiciais.
Isso significa que a existência da família no imóvel não transforma automaticamente os locatários em compradores prioritários quando ocorre uma arrematação judicial. A validade e os efeitos da locação sobre o novo proprietário são outra questão e precisam ser examinados separadamente.
Arrematar o imóvel também não autoriza retirar os moradores por conta própria
No leilão judicial, o Código de Processo Civil disciplina a arrematação. O artigo 903 prevê que, após o aperfeiçoamento do ato e observados os procedimentos legais, pode ser expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
Isso não significa que o arrematante possa trocar fechaduras, cortar serviços ou retirar os ocupantes diretamente. Quando existe uma disputa sobre posse ou locação, o caminho depende da documentação e das determinações judiciais aplicáveis ao caso concreto.
Há situações em que até o conhecimento prévio do comprador pode fazer diferença. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que um comprador que tinha conhecimento inequívoco de determinada locação e havia concordado em respeitá-la não poderia posteriormente usar apenas a falta de averbação para afastar o contrato. Por isso, edital, contrato e comportamento das partes precisam ser avaliados em conjunto.
O desconto do leilão precisa compensar também o risco da posse
No caso de Ricardo, a diferença entre os R$ 420 mil da avaliação e os R$ 238 mil do lance parecia suficiente para tornar o negócio atraente. Mas uma casa ocupada pode exigir tempo, negociação, análise jurídica e eventualmente medidas judiciais, além dos custos de aquisição já pagos. O verdadeiro desconto precisa considerar também esse risco operacional, e não somente comparar dois preços.
Antes de tomar qualquer providência contra os moradores, o passo prudente seria analisar o contrato apresentado, verificar se existe cláusula de vigência, consultar a matrícula e confrontar essas informações com o edital e o processo que originou o leilão. Só depois seria possível avaliar se a locação deve continuar, se pode ser denunciada ou qual procedimento legal deve ser seguido.
A história de Ricardo é fictícia e serve apenas para ilustrar o risco
Ricardo Almeida é um personagem fictício, assim como os valores, a família ocupante e o contrato com 18 meses restantes foram organizados em uma história criada exclusivamente para ilustrar situações que podem ocorrer na compra de imóveis em leilão. O contexto não descreve um caso real e não substitui orientação jurídica, pois os direitos do arrematante e do locatário podem mudar conforme o edital, o tipo de leilão, o contrato, os registros existentes e as decisões do processo.
Para quem pretende participar de um leilão, a utilidade prática do exemplo é simples: investigar a posse antes do lance pode ser tão relevante quanto conferir o preço. Matrícula, edital, processo e eventuais contratos devem ser analisados antes da arrematação, especialmente quando o objetivo é ocupar, reformar ou revender o imóvel logo após a compra.