Eduardo Martins alugou uma casa com piscina, jardim e churrasqueira e, três anos depois, encontrou o imóvel bastante diferente daquele registrado na vistoria inicial. Sem pedir autorização, o inquilino Rafael Lima havia derrubado a churrasqueira e construído uma garagem no mesmo espaço, criando uma discussão sobre alterações feitas pelo locatário e a possibilidade de exigir a restauração.
Ser inquilino não dá liberdade para modificar toda a propriedade
Durante a locação, o morador tem o direito de utilizar normalmente a casa, mas também assume deveres de conservação. O artigo 23, inciso II, da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve utilizar o imóvel conforme o uso convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Trocar uma torneira ou realizar pequenos reparos é bem diferente de demolir uma churrasqueira e erguer outra construção no terreno. No caso apresentado, a transformação alterou de maneira relevante a configuração da área externa, razão pela qual a existência ou não de uma autorização do proprietário se torna um ponto central.
Mudanças na forma do imóvel exigem autorização por escrito
A regra mais diretamente relacionada ao problema está no artigo 23, inciso VI, da Lei nº 8.245/1991. O dispositivo determina que o locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Por isso, o fato de Rafael ter pago pela garagem ou acreditar que ela valorizou a casa não substitui automaticamente a autorização. Eduardo poderia verificar contrato, mensagens, e-mails e outros documentos para descobrir se houve algum consentimento expresso para retirar a churrasqueira ou construir a nova estrutura.
Uma garagem nova não garante direito automático a indenização
Obras realizadas pelo inquilino podem ser classificadas como benfeitorias, mas isso não significa que todas precisem ser indenizadas. O artigo 35 da Lei do Inquilinato prevê, salvo disposição contratual em contrário, indenização das benfeitorias necessárias e das úteis quando estas tiverem sido autorizadas pelo proprietário.
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Assim, a alegação de que uma garagem seria mais útil ou valiosa do que a antiga churrasqueira não resolve sozinha a questão. Também precisam ser analisados o contrato de locação, a finalidade da intervenção, eventual autorização e as condições em que a obra foi executada antes de concluir se existe algum direito relacionado às despesas.
O proprietário pode discutir a restauração do imóvel
O artigo 23, inciso III determina que, encerrada a locação, o imóvel deve ser restituído no estado em que foi recebido, excetuadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Uma churrasqueira demolida e uma garagem construída no lugar dificilmente seriam tratadas simplesmente como desgaste natural do tempo.
Isso pode abrir discussão sobre a recuperação da área, inclusive eventual reconstrução ou outra solução capaz de devolver o imóvel às condições juridicamente exigíveis. Entretanto, a extensão dessa obrigação dependeria da vistoria inicial, contrato, autorizações e características da obra, e não apenas da preferência atual do proprietário.
Vistoria e fotografias podem definir boa parte da discussão
Para Eduardo, a vistoria realizada três anos antes seria uma das principais provas. Fotografias mostrando churrasqueira, jardim e demais características da área externa ajudariam a demonstrar como a casa foi entregue, enquanto imagens atuais documentariam as modificações encontradas após o período de locação.
Também merece atenção o artigo 23, inciso V, da Lei do Inquilinato, que atribui ao locatário a reparação imediata dos danos provocados por ele, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Se houver discussão sobre danos decorrentes da demolição ou construção, avaliações técnicas e orçamentos podem ajudar a dimensionar eventual prejuízo.
A alteração também pode representar infração do contrato de locação
Além do dever específico de não modificar o imóvel sem autorização escrita, o próprio contrato pode conter cláusulas proibindo demolições, ampliações e construções. O artigo 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato prevê que a locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
Isso não significa que qualquer pequena alteração leve automaticamente ao encerramento da locação. Em uma intervenção extensa como a criação de uma garagem, porém, seria necessário analisar a gravidade da mudança, aquilo que estava previsto no contrato e as provas disponíveis para determinar as consequências cabíveis.
Esta história é fictícia e serve apenas para ilustrar o conflito
Esta é uma história fictícia: Eduardo Martins, Rafael Lima, a churrasqueira demolida e a garagem construída foram criados somente para mostrar como um conflito envolvendo alterações não autorizadas em imóvel alugado pode acontecer. O contexto serve apenas para ilustrar a aplicação geral das regras da Lei do Inquilinato e não representa um processo ou caso real.
Em uma situação verdadeira, a possibilidade de exigir restauração, indenização ou até discutir o encerramento da locação dependeria do contrato, vistoria, autorizações e provas sobre as intervenções realizadas. Antes de executar obras permanentes em uma casa alugada, a medida mais segura para o inquilino é obter consentimento prévio e escrito do proprietário, deixando também registrado o que acontecerá com a alteração quando o contrato terminar.