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Quem anuncia o apartamento por diárias no Airbnb ou em outro aplicativo de hospedagem precisa olhar primeiro para a convenção condominial. Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em prédio de destinação residencial, a oferta frequente do imóvel para estadias curtas foge do uso residencial. Ela depende de autorização de dois terços dos condôminos. Sem esse aval, a assembleia pode barrar os hóspedes rotativos, e a Justiça tende a manter a proibição.
O que o STJ decidiu sobre aluguel por diárias em condomínio?
O tribunal decidiu que o uso de apartamentos para estadias curtas e repetidas exige aprovação do condomínio. O caso foi o REsp 2.121.055, de Minas Gerais, julgado pela Segunda Seção em 7 de maio de 2026. A relatora, ministra Nancy Andrighi, teve o voto acompanhado pela maioria, como registra a notícia oficial do STJ sobre o julgamento.
A ministra resumiu o raciocínio assim: “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”. Para ela, o canal de oferta não muda a natureza do negócio. Anunciar no Airbnb, numa imobiliária ou num classificado dá no mesmo: o que pesa é a forma de exploração do imóvel.
A corte já seguia nessa linha. Em 2021, a Quarta Turma manteve uma ordem da Justiça gaúcha para que proprietários deixassem de oferecer unidades na plataforma, no julgamento do REsp 1.819.075. O voto vencedor foi do ministro Raul Araújo.
Quando a locação de curta temporada deixa de ser uso residencial?
A virada acontece quando há repetição e profissionalização. Segundo o Informativo de Jurisprudência 889 do STJ, a curta estadia é um contrato atípico. Ela não se confunde com a locação por temporada tradicional nem com a hospedagem de hotel.
O informativo aponta sinais que ajudam a identificar a exploração comercial do apartamento. Quando aparecem juntos, o argumento de uso residencial perde força.
- Aluguel de vários cômodos para pessoas sem vínculo entre si.
- Disponibilidade frequente ou habitual do imóvel.
- Ausência de número mínimo de diárias.
- Serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições ou recepção.
Na prática, a moradora que recebe hóspedes diferentes a cada fim de semana se encaixa no perfil descrito pelos ministros. Ceder o imóvel por alguns meses a uma única família, de forma eventual, é situação diferente e pede análise caso a caso.
O CB Radar já mostrou como fica a situação de quem tem reservas marcadas enquanto o tema tramita no tribunal. A leitura complementa este cenário.
Morador aluga o apartamento por aplicativo todo fim de semana, assembleia aprova proibição…➔
Como a assembleia pode vetar hóspedes rotativos no prédio?
A assembleia não precisa criar uma proibição expressa: pelo precedente da Segunda Seção, basta a destinação exclusivamente residencial na convenção. Votação qualificada é exigida para o caminho inverso. Liberar a locação de curta temporada depende de dois terços dos condôminos.
Esse desenho dá peso à decisão coletiva do prédio. Quando os moradores aprovam regra contra hóspedes rotativos, quem insiste nas diárias pode sofrer as sanções do regimento e enfrentar ação judicial. Confira sempre a convocação, a ata e o quórum, porque falhas formais podem ser contestadas.
O canal oficial do STJ no YouTube publicou um resumo do julgamento da Segunda Seção. O vídeo apresenta o entendimento sobre a oferta de imóveis em plataformas como o Airbnb e a exigência de aprovação do condomínio.
O que muda com o Tema 1.443, ainda pendente no STJ?
O tema vai definir se a cláusula residencial basta, sozinha, para impedir aluguéis por plataformas sem proibição expressa. A questão virou o Tema Repetitivo 1.443, relatado por Raul Araújo, com recursos vindos de Santa Catarina e São Paulo.
Com a afetação, ficaram suspensos em todo o país os processos sobre a mesma questão, informa o comunicado do STJ sobre o repetitivo. A comissão de precedentes do tribunal identificou 50 decisões sobre o assunto. Quando fixada, a tese deverá ser seguida por juízes e tribunais.
O que checar antes de anunciar o apartamento por diárias?
O primeiro passo é ler a convenção condominial e as atas das últimas assembleias. Se o prédio é residencial e não autoriza curta estadia, anunciar o imóvel no Airbnb abre espaço para multa e processo. Quem já foi notificado deve reunir documentos e procurar um advogado ou a Defensoria Pública.
Para manter a renda das diárias, o caminho mais seguro é levar uma proposta à assembleia, com cadastro de hóspedes e limite de ocupação. Converse com os vizinhos antes da votação e, na dúvida, ouça um profissional de confiança antes de aceitar a próxima reserva.
Os conflitos sobre uso de imóvel não param no condomínio. Veja outro caso envolvendo empréstimo de casa e turistas.