Na sexta-feira, às 18h40, Rafael separava duas toalhas limpas no apartamento de Curitiba quando o celular vibrou com um aviso da administração. Aos 39 anos, o analista de sistemas alugava a unidade mobiliada nos fins de semana e recebia, em média, R$ 520 por reserva. A mensagem dizia que novas estadias curtas estariam proibidas dali a dez dias.
A renda dos fins de semana virou conflito
Rafael havia começado a anunciar o imóvel catorze meses antes, depois de se mudar para a casa da companheira. Os hóspedes recebiam a chave na portaria na sexta-feira e partiam no domingo, sem café da manhã, limpeza diária ou outros serviços. Para ele, aquilo era locação por temporada; para alguns vizinhos, a troca constante de ocupantes alterava a rotina residencial.
As reclamações aumentaram depois que um grupo entrou no prédio de madrugada e confundiu o andar do apartamento. Ninguém sofreu dano, mas a assembleia condominial incluiu o assunto na pauta seguinte. Dos 60 proprietários, 41 votaram para inserir na convenção do condomínio uma proibição expressa a estadias inferiores a 90 dias, com vigência após dez dias.
A assembleia podia cortar as reservas?
Rafael pediu à administradora que preservasse duas hospedagens já confirmadas, uma delas marcada para depois da entrada em vigor da regra. A resposta foi curta: a deliberação já estava aprovada e o descumprimento poderia gerar multa de R$ 680, valor equivalente à contribuição mensal. Ele então baixou os comprovantes das reservas e solicitou edital, lista de presença e ata completa.
O proprietário descobriu que a suspensão nacional anunciada pelo STJ não apagava automaticamente a decisão interna do prédio. Uma assembleia regularmente convocada pode deliberar sobre a convenção, desde que respeite a pauta, a convocação e o quórum aplicável. Quando há alteração da convenção ou mudança da destinação da unidade, o Código Civil exige votos de dois terços dos condôminos, não apenas dos presentes.
O que o STJ suspendeu de verdade?
Até 26 de setembro de 2026, o Tema 1.443 do STJ permanecia afetado, sem tese repetitiva julgada. A questão é específica: decidir se a simples cláusula de destinação residencial basta para impedir estadias curtas intermediadas por plataformas digitais ou se a convenção precisa trazer proibição expressa. A suspensão alcança processos individuais e coletivos que discutem essa mesma questão jurídica.
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O andamento pode ser consultado na página oficial do Tema Repetitivo 1.443. Isso não significa que toda ação envolvendo aluguel curto esteja paralisada, pois um caso com proibição expressa aprovada em assembleia pode ser considerado diferente. O juiz examina se a controvérsia realmente coincide com a delimitada pelo tribunal.
O que continua valendo durante a espera
O Código Civil (Lei 10.406/2002), nos artigos 1.336, IV, e 1.351, obriga o condômino a respeitar a destinação do edifício e fixa dois terços para alterar a convenção ou a destinação. O texto atualizado está no Código Civil publicado pelo Planalto. A decisão interna continua produzindo efeitos enquanto não for anulada ou suspensa judicialmente.
- Confira se todos os proprietários foram convocados e se o assunto constava claramente do edital.
- Verifique o número de votos, as frações ideais e o quórum exigido pela convenção.
- Guarde ata, lista de presença, notificações, anúncios, contratos e comprovantes das reservas confirmadas.
- Peça por escrito a regra sobre reservas anteriores e a base da multa anunciada.
A Lei do Inquilinato define, no artigo 48, a locação por temporada como residência temporária contratada por até 90 dias, conforme o texto oficial da Lei 8.245/1991. Porém, o nome dado à reserva não resolve sozinho o conflito condominial. Frequência, serviços oferecidos, rotatividade e regras do prédio podem influenciar a análise do caso concreto.
Quando o canal comum não resolve
Rafael procurou o síndico novamente e apresentou as duas reservas anteriores à mudança. Após consultar o conselho, o condomínio permitiu apenas a hospedagem iniciada antes da vigência da nova cláusula e confirmou que a seguinte seria multada. Ele cancelou a segunda reserva, devolveu o pagamento e recebeu por escrito a confirmação de que não haveria penalidade pelo primeiro período.
- Solicite revisão formal ao síndico ou ao conselho, com protocolo e cópia dos documentos.
- Peça nova assembleia se a convenção admitir e houver apoio suficiente entre os proprietários.
- Procure advogado da área imobiliária ou a Defensoria Pública, se cumprir os critérios de atendimento.
- Em processo suspenso, apresente ao juiz eventual distinção do Tema 1.443 ou pedido urgente fundamentado.
Disputas entre condômino e condomínio são conflitos civis e normalmente não se resolvem no Procon. Se houver vício de convocação, quórum insuficiente, multa sem base ou aplicação retroativa da regra, a validade do ato pode ser questionada judicialmente. Mesmo com o processo principal suspenso, medidas urgentes ainda podem ser analisadas quando houver risco concreto de dano e os requisitos legais estiverem demonstrados.
A pausa nos processos não virou autorização automática
Com os documentos sobre a mesa, Rafael percebeu que a assembleia alcançara 41 votos, um acima dos 40 necessários naquele prédio de 60 unidades, e que todos haviam sido convocados. Sem uma falha evidente e diante da proibição expressa incorporada à convenção, ele retirou o anúncio e passou a buscar um contrato residencial mais longo. A renda mudou, mas a multa não chegou.
Até o julgamento definitivo, a suspensão não libera automaticamente novas reservas nem invalida assembleias já realizadas. O proprietário deve seguir a convenção e as deliberações vigentes, salvo decisão judicial em sentido contrário, e conferir se o próprio conflito coincide com o Tema 1.443. A futura tese do STJ orientará os processos semelhantes quando o tribunal concluir o julgamento.
Rafael e os demais envolvidos são personagens inventados. A situação reúne elementos de conflitos que se repetem em condomínios brasileiros, para mostrar como a proibição costuma surgir e quais regras devem ser examinadas antes de alugar ou contestar a assembleia.