Às 2h07 de um domingo, Rafael recolhia copos da sala quando o interfone tocou pela segunda vez. Técnico de informática, 34 anos, ele comemorava o aniversário no apartamento onde morava, em Campinas, com onze convidados e música ainda ligada. Na manhã seguinte, encontrou sob a porta uma notificação assinada pelo síndico. O valor informado era de R$ 1.800.
Como a comemoração virou uma cobrança
A festa havia começado às 20h do sábado, sem reserva de salão ou uso de área comum. Rafael acreditava que, dentro do apartamento, bastaria reduzir o volume depois das 22h, mas a conversa dos convidados continuou na varanda. Dois moradores reclamaram à portaria às 23h48 e à 1h36, horários anotados no livro de ocorrências.
Paulo, 52 anos, administrador e síndico do edifício em Campinas, enviou a notificação na segunda-feira. O documento citava a cláusula que proibia ruído capaz de perturbar o sossego depois das 22h e previa multa equivalente a três cotas condominiais. Como Rafael pagava R$ 600 por mês, a conta chegou exatamente aos R$ 1.800 lançados no boleto seguinte.
A falta de registro parecia encerrar a discussão
Rafael pediu uma cópia da convenção de condomínio e percebeu que o arquivo não trazia carimbo do registro em cartório de imóveis. No atendimento da administração, ouviu que o texto fora aprovado anos antes e era entregue aos novos moradores. Ele então solicitou uma certidão ao cartório e confirmou que aquela versão não estava registrada na matrícula do empreendimento.
Convencido de que a cobrança perderia validade, apresentou defesa dentro dos 10 dias previstos pela própria convenção. Também alegou que não recebera advertência anterior e pediu o cancelamento integral da multa condominial. Paulo respondeu que a penalidade era direta para ruído após duas reclamações na mesma noite e encaminhou a questão ao conselho, conforme o procedimento interno.
Convenção sem registro ainda vale?
A resposta está no artigo 9º da Lei 4.591/1964: a convenção deve ser escrita, e sua aprovação exige assinaturas de titulares que representem ao menos dois terços das frações ideais. O texto legal também prevê o registro, mas a falta dele não apaga automaticamente as regras internas. A íntegra pode ser consultada na Lei dos Condomínios no portal do Planalto.
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O artigo 1.333 do Código Civil segue a mesma lógica: depois de subscrita pelo quórum mínimo, a convenção torna-se obrigatória para titulares e ocupantes; o registro serve para torná-la oponível a terceiros. A Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça afirma que uma convenção aprovada, mesmo sem registro, regula as relações entre condôminos. O enunciado está na página oficial da Súmula 260 do STJ.
O que o morador pode exigir na prática
O ponto decisivo não é apenas descobrir se houve registro, mas verificar se o documento foi validamente aprovado e se autorizava aquela sanção. O artigo 1.336, inciso IV e parágrafo 2º, do Código Civil trata do uso prejudicial ao sossego e limita a multa por descumprimento desses deveres a cinco vezes a contribuição mensal. Sem previsão expressa, a cobrança depende de deliberação de dois terços dos demais condôminos.
- Cópia integral da convenção, do regimento interno e da ata que aprovou o documento.
- Lista de assinaturas ou outro registro capaz de demonstrar o quórum de dois terços das frações ideais.
- Notificação que descreva data, horário, conduta, regra violada e cálculo do valor cobrado.
- Registros usados na penalidade, como livro da portaria, reclamações escritas e comunicações do atendimento.
- Prazo de defesa ou recurso previsto na convenção, pois não existe um prazo administrativo nacional único para toda multa.
Quando o síndico mantém a penalidade
Se a administração rejeitar a contestação, o morador deve formalizar o pedido de revisão e guardar comprovantes, sem depender de conversa no elevador. A Lei 4.591/1964 permite que a convenção preveja recurso dos atos do síndico à assembleia, e o artigo 1.348 do Código Civil atribui ao gestor o dever de cumprir as normas internas. O Código Civil atualizado no portal do Planalto reúne essas regras.
- Levar o recurso ao conselho ou à assembleia, se esse caminho estiver previsto no documento interno.
- Propor mediação para discutir provas, proporcionalidade ou forma de pagamento, sem admitir automaticamente a validade da cobrança.
- Procurar a Defensoria Pública, quando preencher os critérios de atendimento, ou um advogado da área cível.
- Questionar a penalidade judicialmente quando houver falta de quórum, ausência de previsão, valor excessivo ou procedimento irregular.
A ata mudou o rumo da contestação
Na reunião do conselho, Paulo apresentou a ata de aprovação e uma relação de assinaturas correspondente a 74% das frações ideais. A cláusula do silêncio também fixava três cotas para ocorrência confirmada por duas reclamações, exatamente a situação registrada naquela madrugada. Sem o registro cartorial, a convenção continuava válida entre os moradores, e o argumento central de Rafael não bastou para afastar a multa.
O conselho manteve a cobrança, mas aceitou dividi-la em três parcelas após pedido formal, solução negociada e não garantida por lei. Rafael saiu do caso entendendo que a certidão negativa do cartório era apenas uma parte da análise. Para outra contestação semelhante, o caminho seguro é conferir aprovação, cláusula, limite, provas e defesa antes de concluir que a ausência de registro resolve tudo.
Rafael e Paulo são personagens inventados. A história reúne situações que aparecem com frequência em conflitos condominiais, para mostrar como a cobrança costuma surgir e quais critérios a legislação manda examinar.