Numa terça-feira de chuva, Renato desceu à garagem do prédio em Curitiba e encontrou um aviso preso ao para-brisa do carro que ocupava sua vaga. Aos 42 anos, o técnico em refrigeração quase nunca usava aquele espaço e o alugara havia dois meses. O papel, assinado pelo síndico, dava dez dias para regularizar a entrada da motorista que não morava no condomínio.
A renda parecia simples e sem risco
Renato conhecera Paula, fisioterapeuta de 35 anos que trabalhava a duas quadras dali, por indicação de um comerciante do bairro. Ela precisava estacionar durante o expediente e aceitou pagar R$ 320 mensais, sempre no quinto dia útil. Os dois fizeram um acordo escrito de uma página, com placa do veículo, entrega de controle remoto e aviso prévio de 30 dias para encerrar o uso.
Como a vaga de garagem constava vinculada ao apartamento, Renato acreditou que poderia decidir sozinho. Ele informou a placa à portaria, explicou que Paula entraria de segunda a sexta-feira e não consultou a convenção de condomínio. Durante oito semanas, ela estacionou sem incidentes, até um morador questionar por que uma pessoa de fora circulava diariamente pela área interna.
O aviso do síndico mudou o acordo
Mauro, síndico de 56 anos e contador, chamou Renato à sala da administração. Explicou que a locação a terceiros não tinha sido aprovada e mostrou uma cláusula segundo a qual as vagas só poderiam ser usadas por moradores, inquilinos de apartamentos ou outros condôminos. Renato respondeu que era proprietário do espaço, mas ouviu que a regra envolvia também o acesso de estranhos ao prédio.
Naquela noite, ele releu a escritura, o contrato com Paula e as 34 páginas da convenção. Tentou resolver pedindo ao síndico apenas o cadastro permanente da motorista, porém recebeu a mesma resposta: a convenção não trazia autorização expressa para aluguel a pessoas de fora. Sem essa permissão, o cadastro não transformaria a contratação em regular.
O que o artigo 1.331 realmente determina?
O ponto central está no Código Civil (Lei 10.406/2002, art. 1.331, §1º), com redação dada pela Lei 12.607/2012. O texto estabelece que abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo quando existe autorização expressa na convenção. A redação oficial pode ser consultada na Lei 12.607/2012 publicada pela Presidência da República.
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Isso corrige uma simplificação comum: a lei não permite somente o aluguel para outro morador em qualquer circunstância. Ela admite uma pessoa de fora quando a convenção de condomínio autoriza expressamente essa possibilidade. Se o documento for omisso ou proibir, como ocorria no prédio de Renato, a locação externa não atende à regra; o artigo 1.338 ainda dá preferência a condôminos em condições iguais.
O que pode ser exigido na prática
Depois da notificação, Renato precisava separar a relação com o condomínio do acordo particular feito com Paula. O prédio podia exigir o fim do acesso irregular e aplicar as medidas previstas em sua convenção, respeitando comunicação e defesa. Já a devolução de valores, controles e documentos dependia do que os dois haviam combinado, pois o Código Civil não cria um encerramento automático com prazo único para esse contrato.
- Conferir se a vaga é autônoma, vinculada ao apartamento ou apenas um direito de uso descrito na escritura.
- Ler a convenção, o regimento interno e atas que tratem de garagem, cadastro, segurança e sanções.
- Guardar contrato, comprovantes dos R$ 320, aviso do síndico, mensagens e protocolo de devolução do controle.
- Responder por escrito à administração, informando a data prevista para cessar o acesso da pessoa externa.
Quando o canal comum não resolve
O artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia. Por isso, uma recusa verbal na portaria não encerra a discussão: o proprietário pode pedir a cláusula usada, a cópia da notificação e a indicação da sanção. Não existe prazo federal único para corrigir toda locação desse tipo; deve-se verificar o prazo concedido e a regra interna.
- Solicitar resposta formal ao síndico ou à administradora, com protocolo e cópia dos documentos citados.
- Pedir que o assunto seja levado à assembleia quando houver dúvida sobre a interpretação ou proposta de alterar a convenção.
- Buscar mediação extrajudicial para discutir o encerramento do contrato e eventuais valores com quem alugou a vaga.
- Procurar a Defensoria Pública, se preencher os critérios de atendimento, ou um advogado quando houver multa, prejuízo relevante ou ameaça de ação judicial.
Renato encerrou a entrada sem criar outra dívida
Renato mostrou o aviso a Paula e usou a cláusula de 30 dias do acordo para marcar o término. Como ela já havia pago o mês inteiro, os dois mantiveram o uso apenas até a data aceita por escrito pelo condomínio, devolveram o controle na portaria e registraram o encerramento em recibo. O síndico confirmou a regularização e não prometeu cancelar eventual sanção antes de analisar a convenção.
Semanas depois, Renato ofereceu a vaga a moradores e fechou por R$ 280 com uma vizinha do sexto andar. A diferença de R$ 40 foi menor que o risco de sustentar um acesso proibido pelo documento do prédio. Para quem vive situação parecida, o passo decisivo é ler a convenção antes de anunciar a vaga e formalizar qualquer aluguel, inclusive quando o interessado já mora no condomínio.
Renato, Paula e Mauro são personagens inventados. A história reúne situações que se repetem em muitos condomínios para mostrar como esse aluguel costuma começar, onde surge o conflito e o que a legislação prevê.