Um pai vende ao filho caçula uma casa de R$ 380 mil e não consulta os outros três filhos. Quando os irmãos descobrem, a primeira dúvida é se ainda dá para desfazer o negócio. A resposta está na regra da venda de ascendente a descendente, prevista no Código Civil. Esse tipo de negócio depende da concordância expressa dos outros filhos e, em regra, do cônjuge de quem vende. Sem essa concordância, o contrato pode ser anulado, mas não perde a validade por conta própria.
O que diz o artigo 496 sobre venda de pai para filho?
O artigo 496 do Código Civil diz que é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante tiverem consentido expressamente. Na prática, pai, mãe, avô ou avó que vendem um bem a um filho ou neto precisam da autorização dos demais.
A regra existe para proteger a herança dos outros filhos. Uma venda por preço simbólico pode esconder uma doação e diminuir a parte de cada herdeiro necessário. O parágrafo único do mesmo artigo dispensa a autorização do cônjuge quando o casamento segue o regime da separação obrigatória de bens.
Um ano depois, os irmãos ainda podem pedir a anulação?
Sim, porque o prazo ainda não acabou. Pelo artigo 179 do Código Civil, quando a lei declara um ato anulável sem fixar prazo, o interessado tem dois anos para pedir a anulação. Esse prazo é contado a partir da conclusão do ato, então quem descobre o negócio um ano depois ainda está dentro do limite.
Esse prazo é decadencial: quando termina, o direito de contestar acaba. Foi o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu no REsp 1.679.501, julgado pela Terceira Turma. A venda tinha sido feita em fevereiro de 2003, e a ação só foi proposta em fevereiro de 2006.
A mesma decisão tratou da venda feita por meio de outra pessoa, a chamada pessoa interposta. Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, esse caminho indireto tenta contornar o consentimento dos herdeiros e recebe o mesmo tratamento da venda direta.
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Quando a venda esconde uma doação, entra em jogo outra regra, a do adiantamento da herança. O caso abaixo mostra como esse valor volta à conta na hora da partilha.
A Justiça desfaz a venda só pela falta de consentimento?
Não necessariamente. Para o STJ, a anulação de negócio jurídico nesses casos depende de alguns requisitos: o pedido de um interessado, a prova da venda e do parentesco e a falta de autorização. Também é preciso comprovar que houve simulação para disfarçar uma doação.
Se o filho que comprou provar que pagou de verdade, por um preço compatível com o valor de mercado, a venda pode ser mantida. O mesmo vale se ficar demonstrado que a legítima dos irmãos não foi prejudicada. Por isso, o processo costuma girar em torno de comprovantes de pagamento, avaliação do imóvel e escritura.
Quando a operação era, na verdade, um presente, pesa o artigo 544 do Código Civil. Segundo ele, a doação de pais a filhos significa adiantamento do que cabe a cada um por herança. Nesse caso, o artigo 496 funciona como uma barreira contra a desigualdade disfarçada entre irmãos.
Como fazer a venda a um filho sem risco de anulação?
O caminho mais seguro é conseguir a autorização expressa dos outros filhos e do cônjuge antes de assinar. O artigo 220 do Código Civil exige que essa autorização seja provada da mesma forma que o próprio ato. Ela também deve constar, sempre que possível, do mesmo documento. Na venda de um imóvel, isso significa que todos assinam a escritura no cartório de notas.
Para quem já descobriu uma venda feita sem autorização, o prazo está correndo. Um advogado de família ou a Defensoria Pública pode analisar a data do negócio e as provas de pagamento antes que os dois anos terminem. Se essa é a sua situação, chame seus irmãos para uma conversa franca e procure orientação jurídica logo, enquanto todas as opções ainda estão abertas.
As disputas por herança assumem muitas formas dentro da família. Esta outra situação mostra o que muda quando há um testamento e um cônjuge que sobreviveu.