Mariana e Rafael alugaram uma casa com quintal para ter mais espaço e privacidade. Meses depois, Augusto, proprietário do imóvel, anunciou que construiria outra residência nos fundos, mesmo com o contrato de aluguel em vigor. O relato fictício apresenta uma situação que levanta dúvidas sobre os direitos dos inquilinos.
Família foi surpreendida pela decisão do proprietário
Quando fecharam o aluguel, Mariana e Rafael acreditavam que poderiam utilizar todo o terreno. O quintal era usado para atividades da família, mas Augusto informou que pretendia separar a área dos fundos para iniciar uma nova construção, sem apresentar uma proposta de alteração contratual.
A notícia provocou preocupação. Além da perda de espaço, o casal temia o barulho das obras, a circulação de trabalhadores e a possibilidade de futuros moradores terem visão direta das janelas da casa. Para eles, a mudança afetaria as condições que motivaram a locação.
O proprietário pode construir no quintal de uma casa alugada?
A resposta depende principalmente do que foi alugado. Se o quintal inteiro faz parte da área locada, o proprietário não pode simplesmente retirar uma parte do espaço durante o contrato, sem considerar os direitos dos inquilinos. Ser dono do terreno não significa poder modificar livremente aquilo que foi cedido para uso mediante aluguel.
Por outro lado, se uma parte do terreno foi expressamente excluída da locação, a situação pode ser diferente. É necessário verificar o contrato, o anúncio, as fotografias da vistoria e as mensagens trocadas antes da assinatura. Esses elementos ajudam a identificar os limites da locação.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre essa situação?
O artigo 22 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel e manter sua forma e destinação durante a locação. Uma obra que retire parte da área alugada ou prejudique significativamente seu uso pode contrariar essas obrigações.
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O artigo 4º também estabelece que, durante o prazo contratado, o proprietário não pode simplesmente retomar o imóvel alugado, ressalvadas as hipóteses legais de encerramento. A construção de outra casa não autoriza, por si só, a redução unilateral da área locada. Além disso, a obra precisa observar as exigências municipais de construção e licenciamento aplicáveis.
Os inquilinos podem pedir desconto ou encerrar o contrato?
Se a construção reduzir o espaço disponível ou comprometer o uso da residência, Mariana e Rafael podem tentar negociar uma redução proporcional do aluguel. Entretanto, o desconto não é automático: depende de acordo ou de reconhecimento jurídico do direito, conforme as circunstâncias e as provas apresentadas.
Outra possibilidade é negociar a rescisão sem multa. Se houver descumprimento das obrigações do proprietário, o encerramento contratual poderá ser discutido com fundamento no artigo 9º da Lei do Inquilinato. Sem acordo, será necessário avaliar o caso juridicamente antes de abandonar o imóvel ou interromper pagamentos.
O que fazer quando o proprietário anuncia uma obra no imóvel alugado?
O primeiro passo é conferir o contrato e reunir fotografias, anúncios, vistoria e conversas que comprovem como o imóvel foi oferecido. Depois, os inquilinos devem enviar uma notificação por escrito ao proprietário, explicando a discordância e solicitando esclarecimentos sobre a área afetada, o acesso de trabalhadores e o planejamento da obra.
Se não houver entendimento, a família pode procurar a Defensoria Pública, quando preencher os requisitos de atendimento, ou um advogado especializado em direito imobiliário. Também pode consultar a prefeitura sobre a regularidade da construção. O principal cuidado é não suspender o aluguel por conta própria e preservar as provas antes de tomar qualquer decisão.