Depois de estacionar seu carro de R$ 160 mil na garagem do condomínio, Carlos acordou com a notícia de que um pedaço do revestimento do prédio havia se desprendido durante a madrugada e atingido teto e capô do veículo. O orçamento para reparar os danos ultrapassou R$ 17 mil, dando início à discussão sobre se o prejuízo deveria ser assumido pelo morador, pelo condomínio ou por outro responsável.
A origem do revestimento é o primeiro ponto da discussão
Antes de determinar quem paga o conserto, é necessário identificar exatamente de onde caiu o material. O artigo 1.331, § 2º, do Código Civil inclui a estrutura do prédio entre as partes comuns do condomínio, ao lado do solo, telhado e outras instalações utilizadas coletivamente.
Se uma perícia ou vistoria mostrar que o revestimento fazia parte de uma área comum, a administração do edifício entra diretamente na discussão. O cenário seria diferente se o material tivesse origem em uma unidade particular, em uma obra realizada por determinado morador ou em serviço executado recentemente por uma empresa contratada.
Conservação das áreas comuns é responsabilidade da administração
O síndico possui deveres relacionados à manutenção do edifício. O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil estabelece que compete a ele diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pelos serviços que interessam aos moradores.
Isso torna relevantes informações como histórico de infiltrações, trincas, desprendimentos anteriores e recomendações técnicas que eventualmente não tenham sido atendidas. Se já existiam sinais de deterioração e reparos necessários foram adiados, esses elementos podem fortalecer a alegação de que houve falha na conservação da estrutura.
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O condomínio pode ter de indenizar, mas a responsabilidade precisa ser demonstrada
A regra geral da responsabilidade civil aparece no artigo 927 do Código Civil, que estabelece a obrigação de reparar o dano causado a outra pessoa por ato ilícito. Para Carlos, portanto, não basta apresentar o preço do automóvel: é necessário demonstrar o dano e sua causa.
Existe ainda uma regra específica no artigo 937 do Código Civil, segundo a qual o dono de edifício ou construção responde pelos danos decorrentes de sua ruína quando ela resulta de falta de reparos cuja necessidade era manifesta. A aplicação dessa norma a um caso concreto dependeria das circunstâncias e das provas sobre manutenção e deterioração.
Fotos, câmeras e laudo técnico podem definir quem realmente deve pagar
Um orçamento de R$ 17 mil ajuda a demonstrar a dimensão financeira do prejuízo, mas não esclarece sozinho por que o revestimento caiu. Carlos deveria registrar o veículo antes do reparo e reunir documentos capazes de preservar as condições encontradas imediatamente depois do desprendimento do material.
- fotos e vídeos do carro danificado e do local;
- imagens das câmeras da garagem durante a madrugada;
- comunicado ou registro feito pelo condomínio;
- orçamentos e eventual laudo da oficina;
- relatórios de manutenção e inspeções do edifício;
- avaliação técnica sobre a origem do revestimento que caiu.
Essas informações também permitem verificar se já havia sinais de risco naquela região do prédio. Caso uma empresa tivesse realizado recentemente uma reforma da fachada ou da garagem, por exemplo, poderia surgir uma discussão adicional sobre falha na execução do serviço e eventual responsabilidade de terceiros.
O seguro do condomínio pode participar do pagamento
O artigo 1.346 do Código Civil determina que toda edificação condominial tenha seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial. Isso, porém, não significa que qualquer dano provocado a um automóvel estacionado esteja automaticamente coberto pela apólice obrigatória.
Alguns seguros contratados pelos condomínios possuem coberturas adicionais de responsabilidade civil e outros riscos relacionados às áreas comuns. Por isso, uma das primeiras providências da administração deveria ser comunicar o ocorrido à seguradora e verificar coberturas, limites e franquias, sem presumir que a existência do seguro elimina eventual responsabilidade do condomínio.
O que Carlos pode fazer diante do prejuízo de R$ 17 mil
Carlos pode comunicar formalmente o condomínio, solicitar a preservação das imagens das câmeras, apresentar os orçamentos e pedir informações sobre manutenção e seguro. Antes de autorizar reparos que eliminem evidências importantes, também pode ser necessário registrar adequadamente os danos; se não houver acordo, a definição sobre quem deve indenizar dependerá da origem da queda, das provas de manutenção e das demais circunstâncias do episódio.
Esta é uma história fictícia: Carlos, o veículo de R$ 160 mil e o prejuízo superior a R$ 17 mil foram utilizados apenas para ilustrar uma possível discussão sobre danos provocados por partes de um edifício. O contexto serve somente para ilustrar e não determina o resultado de um caso real, que deve considerar laudos, documentos, convenção condominial, seguro contratado e análise jurídica das circunstâncias específicas.