O sábado amanheceu quente em Curitiba quando Renato, 38 anos, contador, desceu com a irmã e o sobrinho para a piscina do prédio onde morava havia seis anos. Na portaria, o funcionário avisou que os dois convidados custariam R$ 180 por visitante. Renato voltou ao elevador sem usar a piscina, levando uma folha com a nova regra e duas crianças frustradas.
O convite de sábado virou uma cobrança inesperada
A medida havia sido aprovada dez dias antes em uma assembleia de condôminos com 17 das 96 unidades representadas. Segundo a ata, a cobrança valeria aos sábados, domingos e feriados, sob a justificativa de cobrir limpeza, controle de acesso e tratamento adicional da água. O valor seria lançado no boleto da unidade que autorizasse a entrada do visitante.
Renato não participara da reunião porque o edital recebido mencionava apenas “regras de uso da piscina no verão”. Quando abriu a convenção de condomínio e o regimento interno, encontrou limites de convidados e horários, mas nenhuma cobrança individual. No boleto seguinte, os R$ 360 apareceram com a descrição “taxa extraordinária de lazer”, embora ninguém tivesse entrado na água naquele sábado.
O síndico manteve a cobrança após a primeira reclamação
Na manhã seguinte, Renato enviou uma mensagem ao síndico pedindo a retirada do lançamento e a cópia da lista de presença. Recebeu como resposta que a assembleia era soberana e que a maioria dos presentes aprovara a medida. Também ouviu que o valor seria devido porque os visitantes chegaram à portaria, mesmo sem terem usado a área de lazer.
Helena, 42 anos, professora e moradora do mesmo prédio, ajudou Renato a comparar o edital, a ata e a convenção. Os dois perceberam que a pauta não anunciava claramente uma nova cobrança e que a ata não explicava se a decisão alterava o modo de contribuição previsto na convenção. O problema deixou de ser apenas o preço e passou a envolver a validade da deliberação.
O que o Código Civil exige nesse caso?
O Código Civil (Lei 10.406/2002) determina, nos artigos 1.334 e 1.335, que a convenção discipline as contribuições, a competência e o quórum das assembleias, enquanto o condômino pode usar as partes comuns conforme a destinação delas. O artigo 1.350 permite à assembleia aprovar orçamento, contribuições e mudanças no regimento. A íntegra está no texto oficial do Código Civil no portal do Planalto.
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A ausência da cobrança na convenção não torna qualquer taxa automaticamente nula, pois a assembleia pode deliberar sobre despesas e regras operacionais dentro de sua competência. Porém, se a decisão modificar o sistema de contribuições definido na convenção, o artigo 1.351 exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Todos também precisam ser convocados, conforme o artigo 1.354, e a pauta deve permitir que saibam o que será decidido.
Quais documentos mostram se a decisão vale?
Renato descobriu que o nome dado ao lançamento não resolvia a questão. Chamar o valor de taxa extraordinária, tarifa de uso ou ressarcimento não substitui a análise da finalidade, da previsão documental e do quórum. A cobrança também não pode funcionar como multa disfarçada, pois sanções dependem das regras da convenção e dos limites previstos no Código Civil.
- Convenção de condomínio atualizada e eventuais alterações registradas;
- regimento interno vigente na data da assembleia;
- edital, forma de convocação e comprovantes de envio a todas as unidades;
- ata, lista de presença, procurações e resultado detalhado da votação;
- planilha que explique os custos e a destinação dos R$ 180 cobrados.
Não existe na lei federal um teto específico para a cobrança por visitante na piscina, nem um prazo legal único para o condomínio responder à contestação interna. Por isso, o morador pode exigir a fundamentação escrita, pedir revisão administrativa e registrar que discorda do débito. Também convém guardar boletos e mensagens, pois não há prazo federal único para contestar toda assembleia sem considerar o tipo de irregularidade alegada.
A quem recorrer se o canal interno não resolver?
Com os documentos reunidos, Renato protocolou pedido para suspender o lançamento até a conferência do edital e do quórum. Ele solicitou ainda uma nova reunião com pauta expressa sobre a cobrança. O Código Civil permite que assembleias extraordinárias sejam convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, caminho que Helena começou a organizar com outros moradores.
- Conselho fiscal ou conselho consultivo, quando existente;
- administradora e síndico, sempre por protocolo escrito;
- advogado especializado em direito condominial para avaliar anulação ou suspensão judicial;
- Defensoria Pública do estado, se o morador preencher os critérios de atendimento.
Como a discussão nasce da relação interna entre condomínio e condômino, o caminho costuma ser condominial e judicial, não uma reclamação comum de consumo. Se houver risco de cobrança imediata, multa ou inscrição do débito, a orientação jurídica deve ser procurada sem demora. Só um juiz pode impor a suspensão quando o condomínio se recusa a rever a decisão, e o resultado depende das provas.
A nova votação mudou o rumo da história
Diante das contestações, o síndico retirou provisoriamente os R$ 360 do boleto de Renato e convocou nova assembleia com a cobrança descrita de forma completa. A orientação apresentada aos moradores foi separar uma simples regra de uso de uma alteração no modo de custeio previsto na convenção. Como não havia votos suficientes para mudar a convenção, a taxa não foi reaprovada naquela noite.
Renato terminou o mês sem o débito, mas o condomínio ainda podia discutir outra solução válida, como limitar convidados, demonstrar custos ou buscar o quórum exigido para alterar a convenção. Para quem recebe cobrança semelhante, o ponto central não é apenas saber se houve votação: é conferir pauta, convocação, competência, quórum e compatibilidade com a convenção antes de pagar ou contestar.
Renato e Helena foram criados para contar esta história e não correspondem a pessoas reais. A situação reúne conflitos que se repetem em muitos condomínios, mostrando como a cobrança costuma surgir e quais regras precisam ser conferidas.