Depois de gastar R$ 19 mil para substituir as janelas antigas do apartamento por modelos antirruído, Clara acreditava ter resolvido o incômodo causado pelo trânsito da rua. A surpresa veio quando o condomínio aplicou uma multa alegando que as novas esquadrias, embora parecidas com as anteriores, modificavam discretamente a aparência externa do prédio.
Janelas do apartamento também podem fazer parte da fachada
O fato de a janela atender exclusivamente ao apartamento não significa que sua aparência externa seja uma questão apenas do proprietário. O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil estabelece como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
Na prática, cor do perfil, desenho da janela, divisão dos vidros e outros elementos visíveis podem integrar o padrão arquitetônico do edifício. Por isso, uma janela tecnicamente melhor ou mais cara não fica automaticamente livre das regras de padronização adotadas pelo condomínio.
Uma mudança discreta ainda pode gerar discussão
Clara argumentou que a diferença era pequena: o novo modelo mantinha dimensões semelhantes, mas apresentava perfis ligeiramente diferentes para acomodar o sistema antirruído. A questão é que a legislação não estabelece uma porcentagem mínima de alteração visual para que exista uma possível mudança de fachada.
O artigo 10 da Lei nº 4.591/1964 também proíbe o condômino de alterar a forma externa da fachada e de modificar esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto. Assim, até uma alteração aparentemente pequena precisa ser comparada ao padrão original ou aprovado para o prédio.
Leia Também
O STJ já analisou alteração pouco perceptível em esquadrias
Um precedente do Superior Tribunal de Justiça ajuda a mostrar como esse tipo de conflito pode ser analisado. No REsp 1.483.733/RJ, o tribunal examinou um caso em que a cor das esquadrias externas havia sido alterada e a modificação era pouco perceptível da rua.
Mesmo assim, a Terceira Turma entendeu que a diferença contrariava o padrão arquitetônico e determinou a restauração. Ao divulgar a decisão, o STJ explicou que fachada não corresponde apenas àquilo que pode ser facilmente visto do térreo, mas abrange as faces externas da edificação.
Ser uma janela antirruído não elimina a necessidade de autorização
A finalidade da obra pode ser perfeitamente legítima. Reduzir ruído externo melhora o conforto dentro da unidade, mas isso não cria, sozinho, uma autorização para modificar elementos sujeitos ao padrão coletivo do condomínio.
Antes da instalação, o caminho mais seguro seria verificar a convenção, o regulamento interno e eventuais padrões técnicos já aprovados para substituição das janelas. Em alguns prédios, pode ser possível instalar uma solução acústica preservando cor, desenho e aparência externa, evitando justamente o conflito enfrentado por Clara.
A multa também precisa respeitar regras específicas
Mesmo quando há descumprimento relacionado à fachada, a multa não pode surgir sem observar as normas aplicáveis. O artigo 1.336, parágrafo 2º, do Código Civil prevê multa para o descumprimento dos deveres dos incisos II a IV quando ela estiver estabelecida no ato constitutivo ou na convenção, limitada, nessa hipótese, a cinco contribuições mensais.
Se não existir disposição expressa, o mesmo artigo prevê deliberação da assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos restantes para a cobrança. Clara poderia, portanto, solicitar a fundamentação da penalidade, consultar a convenção e verificar exatamente qual regra teria sido descumprida antes de decidir se aceita a multa ou questiona sua aplicação.
O que Clara poderia fazer antes de substituir novamente as janelas
Antes de gastar novamente, Clara poderia reunir o projeto das esquadrias, fotografias do antes e depois, especificações técnicas, notificações do condomínio e as regras internas sobre janelas. Também seria útil verificar se existe uma alternativa antirruído capaz de manter o mesmo padrão externo ou se uma solução poderia ser submetida formalmente à assembleia.
Esta é uma história fictícia: Clara, o valor de R$ 19 mil e o conflito descrito foram criados para ilustrar uma situação possível envolvendo esquadrias, conforto acústico e regras condominiais. O contexto serve apenas para ilustrar e não determina o resultado de um caso real, que dependeria da convenção, do padrão arquitetônico, da extensão da alteração, das deliberações do condomínio e das circunstâncias específicas da obra.