Por Kiko Omena* — A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e detalhada pela Lei Complementar 214/2025 inaugura um dos capítulos mais relevantes das últimas décadas para o mercado imobiliário. Ao redefinir a lógica de tributação das operações econômicas, o novo sistema produziu efeito direto sobre a locação de imóveis, que deixa de ser tratada, exclusivamente, como rendimento de natureza patrimonial e passa, em determinadas hipóteses, a ser tributada como atividade econômica habitual.
Até então, os aluguéis geravam apenas a incidência de Imposto de Renda — IRPF para pessoas físicas ou IRPJ para pessoas jurídicas. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), porém, altera substancialmente essa dinâmica. A locação pode, agora, ser equiparada a prestação de serviços quando houver habitualidade, caracterizando fato gerador dos novos tributos sobre consumo.
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A LC 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para definir quando um locador passa a ser tratado como agente econômico. São eles: possuir mais de três imóveis alugados simultaneamente; ou auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil. O enquadramento em qualquer desses critérios já é suficiente para atrair a incidência de IBS e CBS, independentemente de estrutura empresarial formal ou profissionalização da atividade. Essa mudança atinge, especialmente, pessoas físicas que, até então, lidavam com uma rotina tributária simplificada, restrita à apuração anual do IRPF.
Com a reforma, a carga tributária pode superar 35% ou até ultrapassar 40% da renda bruta, dependendo da faixa de IR e da base de cálculo adotada. Isso decorre da estimativa de alíquota combinada de cerca de 26,5% para IBS/CBS — sendo, aproximadamente, 18% referentes ao IBS e 8,5% à CBS. Somada ao IRPF progressivo, a tributação pode se tornar significativamente superior àquela tradicionalmente aplicada às pessoas jurídicas.
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Nesse contexto, instala-se uma contradição entre o discurso de simplificação e o efeito prático observado. Embora a unificação dos tributos e a adoção da não cumulatividade tenham sido justificadas como medidas de racionalização, a realidade impõe maior burocracia ao contribuinte, que passa a lidar com declarações periódicas, novos cadastros e sistemas de apuração complexos.
A partir deste ano, inicia-se a transição para esse novo modelo. É essencial que locadores reavaliem sua estrutura operacional, seus contratos e sua exposição tributária. Em muitos casos, a constituição de pessoa jurídica pode ser mais vantajosa, seja por permitir enquadramento em regimes com menor carga, seja por possibilitar melhor organização patrimonial.
Além disso, contratos de locação — especialmente comerciais — devem ser revisados. Cláusulas de repasse de tributos, reajustes e responsabilidades precisam refletir o novo ambiente regulatório, garantindo segurança jurídica para ambas as partes. Para locações residenciais, o desafio será equilibrar a impossibilidade de repasse integral da carga tributária com a manutenção da atratividade do imóvel.
A Reforma Tributária, portanto, não apenas altera a forma de recolhimento dos tributos, mas ressignifica o próprio enquadramento jurídico da atividade de locação. O três que antes era visto como mero investimento ou complemento de renda passa a ser considerado, em muitos casos, uma atividade empresarial tributável.
Para contribuintes com múltiplos imóveis ou receitas expressivas, o aumento de complexidade e de carga fiscal é inevitável, tornando indispensável um planejamento tributário cuidadoso, criterioso e antecipado. O momento exige análise de impacto, reestruturação, busca por alternativas legais e acompanhamento contínuo da evolução normativa. Mais do que nunca, o planejamento tributário deixa de ser uma opção e se transforma em verdadeira necessidade estratégica.
Advogado, especialista em direito tributário do escritório Veloso de Melo*
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