Família vende a casa e descobre, na medição do comprador, que a cozinha construída há 20 anos avança 40 cm no terreno do vizinho, que agora pede R$ 35 mil pela faixa

Um vigésimo da área do terreno vizinho é o limite que o Código Civil usa para decidir se quem construiu além da divisa pode ficar com a faixa invadida, pagando por ela. A regra é central quando uma família vende a casa e a medição do comprador mostra que a cozinha, erguida há duas décadas, ocupa 40 centímetros do lote ao lado. O vizinho tem direito a ser indenizado, mas o valor não é livre: a lei diz o que entra na conta.

Cozinha antiga sobre a divisa vira problema na hora da venda

Divergências entre a construção e o papel costumam aparecer justamente na venda, quando o comprador contrata um levantamento topográfico para conferir o imóvel. A agrimensura compara as medidas reais do terreno com as descritas na matrícula do cartório e localiza a divisa com precisão de centímetros.

Em casas antigas, muitas obras foram marcadas com trena, tomando como referência um muro que já existia, sem um profissional. Assim, uma parede pode nascer fora do lugar sem que ninguém perceba por anos, nem a família que construiu nem o dono do lote ao lado.

Quando a invasão aparece, ela afeta o negócio inteiro. A escritura descreve o imóvel conforme a matrícula, e a parte da cozinha sobre a faixa alheia não pertence a quem vende, o que pode levar o comprador a pedir ajustes ou suspender a negociação.

Código Civil limita a invasão a um vigésimo do terreno

O artigo 1.258 do Código Civil permite que o construtor de boa-fé adquira a parte invadida quando ela não passa de um vigésimo do terreno alheio e a construção vale mais que a faixa ocupada. Em troca, ele indeniza o dono pelo valor da área perdida e pela desvalorização do que sobrou.

Uma conta simples mostra a escala. Num lote vizinho de 250 m², um vigésimo equivale a 12,5 m², e uma faixa de 40 cm ao longo de 5 metros de parede soma 2 m². Acima desse limite vale o artigo 1.259 do Código Civil, que mantém a aquisição para quem agiu de boa-fé, com perdas e danos. Quem invadiu sabendo enfrenta indenização multiplicada e pode ter de demolir.

A situação inversa, quando é o muro do vizinho que avança sobre o lote, segue a mesma lógica de conferir documentos e medições. O CB Radar já explicou esse caminho passo a passo.

O vizinho pode cobrar R$ 35 mil pela faixa de 40 cm?

Ele pode pedir, mas a lei não deixa o preço livre. Pelo Código Civil, a indenização corresponde ao valor da área perdida somado à desvalorização do restante do terreno do vizinho, e não a um número escolhido por uma das partes.

Para saber se o pedido é razoável, o caminho é uma avaliação feita por engenheiro ou arquiteto avaliador, com base no preço do metro quadrado na região. Se a faixa reduzir o recuo, a ventilação ou o aproveitamento do lote ao lado, essa perda também entra no cálculo.

Sem acordo, a Justiça define o valor, normalmente com perícia. Negociar a partir de um laudo costuma encurtar a conversa, e qualquer acerto deve ficar por escrito, com a descrição exata da faixa medida pela agrimensura.

Vinte anos de posse permitem pedir usucapião da faixa?

Podem permitir, dependendo das provas. O artigo 1.238 do Código Civil prevê a usucapião extraordinária para quem possui um imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção nem oposição, prazo que cai para 10 anos quando ali existe moradia habitual.

Uma cozinha usada pela família por duas décadas, sem contestação de quem mora ao lado, pode sustentar esse pedido sobre a faixa. O artigo 1.243 do Código Civil permite ainda somar a posse dos antigos donos à do novo, desde que contínua e pacífica, o que interessa diretamente ao comprador.

Esse direito, porém, depende de reconhecimento formal, na Justiça ou em cartório, com documentos, testemunhas e planta da área. Se houve reclamações sobre a obra ao longo dos anos, a ausência de oposição pode ser contestada, e a indenização volta a ser a saída mais provável.

Como fica a escritura da venda até o impasse ser resolvido?

A saída mais segura é resolver a faixa antes de assinar ou prever a solução no próprio contrato. Vendedor e comprador podem definir quem conduz o acordo ou o processo, quem arca com a indenização e em que prazo, deixando tudo descrito na escritura ou em documento anexo.

O cuidado mais importante é não esconder a divergência nem tentar resolvê-la com obra improvisada. Informe o comprador, guarde o levantamento topográfico, não pague nenhum valor sem laudo e sem recibo que descreva a faixa, e procure um advogado ou a Defensoria Pública antes de fechar acordo.

Conflitos de divisa nem sempre envolvem dinheiro. Uma tendência de projeto tem ajudado vizinhos a garantir privacidade sem briga.