Existe um documento que pode barrar a compra da casa própria no último instante, mesmo com o dinheiro aprovado e o contrato pronto. É a certidão negativa, o papel que prova que você não deve para o governo, e o banco não libera financiamento sem ela. A maioria das pessoas descobre que precisa dela na hora do aperto, e algumas descobrem tarde demais que têm uma pendência escondida. A boa notícia é que emitir a principal delas é gratuito e leva cinco minutos. Aqui está como.
O que é a certidão negativa?
Ela é a prova oficial de que você está em dia com o Fisco.
A Certidão Negativa de Débitos, a CND, comprova a regularidade fiscal de uma pessoa física ou jurídica com a União, atestando a inexistência de pendências, débitos ou irregularidades cadastrais. É o equivalente tributário do nome limpo: enquanto o SPC e o Serasa dizem se você deve a empresas, a certidão diz se você deve ao governo.
Por que ela trava o financiamento?
Porque o banco a exige antes de liberar qualquer crédito grande.
Na compra de imóvel, financiamento ou empréstimo, uma das exigências é que o interessado esteja em dia com suas obrigações tributárias, não bastando apenas não ter o nome negativado. Pendências tributárias elevam a percepção de risco e podem impactar a análise de crédito, resultando em juros mais altos ou até na negativa do financiamento. Sem a certidão, o negócio não anda.
Quais certidões a compra de imóvel exige?
Aqui está o ponto que surpreende quem acha que é uma só.
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Uma transação imobiliária segura costuma exigir várias:
- Certidão federal, da Receita e da dívida ativa da União.
- Certidão da prefeitura, que verifica débitos de IPTU.
- Certidão de ônus reais, do cartório de registro do imóvel.
- Certidões de protesto, do cartório de protestos.
- Certidões da Justiça, sobre ações em nome do vendedor.
Por que a do imóvel importa tanto?
Porque ela protege o comprador de herdar um problema que não é dele.
A certidão de ônus reais comprova a inexistência de gravames, financiamentos, penhoras ou ações judiciais sobre o imóvel, e confirma se o vendedor tem o domínio total sobre o bem. Sem ela, você pode comprar uma casa que está dada como garantia de uma dívida, ou penhorada num processo. O papel barato evita o prejuízo caro.
• Mantenha os dados cadastrais regulares e atualizados para evitar negativas imediatas.
• Caso haja recusa automática, utilize o e-CAC para mapear omissões de declaração.
• Realize a emissão federal online e sem custos em um intervalo de cinco minutos.
Como emitir a federal de graça?
Esta é a mais importante e a mais fácil, feita inteiramente online.
Segundo orientações sobre a emissão, a certidão da Receita Federal pode ser emitida de forma gratuita, em poucos minutos, pelo site oficial da Receita ou pelo portal e-CAC, para CPF ou CNPJ. Basta ter o CPF válido e regularizado, acessar o site, informar os dados e o sistema gera o documento na hora, sem custo.
E as outras certidões?
Cada uma tem seu órgão, mas quase todas já são digitais.
A certidão da prefeitura sai no site da prefeitura do município do imóvel, e muitas já disponibilizam online. A de ônus reais é solicitada no cartório de registro de imóveis, muitas vezes pela internet. As de protesto ficam no cartório de protestos, e as da Justiça, nos tribunais. Algumas cobram taxa, outras são gratuitas, dependendo do órgão e do estado.
O que é a certidão positiva com efeitos de negativa?
Este é o detalhe que confunde muita gente, e vale entender.
Se você tem uma dívida, mas ela está parcelada ou suspensa por recurso, o sistema não emite a negativa pura. Emite a certidão positiva com efeitos de negativa, que tem a mesma validade legal da negativa para a maioria dos processos, inclusive financiamento. Ou seja, ter uma pendência parcelada não impede o negócio: o documento certo comprova que a situação está regularizada.
E se a certidão for negada?
A recusa é, na verdade, um aviso útil, ainda que no momento errado.
Se o sistema não emite a negativa, é porque há débito, omissão de declaração ou irregularidade cadastral. O caminho é acessar o e-CAC, identificar a pendência e regularizá-la antes de tentar de novo. Pode ser um Imposto de Renda não declarado, uma dívida ativa ou um simples erro cadastral. Descobrir isso semanas antes de fechar o imóvel é o que evita perder o negócio.
Quanto tempo a certidão vale?
Aqui está um erro comum que derruba contratos.
A certidão federal tem validade de 180 dias corridos a partir da emissão. Muitas outras valem de 30 a 90 dias, dependendo do órgão. Usar uma certidão vencida é um dos erros mais frequentes, porque versões antigas são recusadas em contratos e análises de crédito. Por isso vale emitir perto da data de fechamento, não com meses de antecedência.
Quem paga por elas?
Não há regra fixa, e isso costuma entrar na negociação.
Por lei, não existe obrigação sobre quem arca com o custo das certidões: é negociável entre as partes. Tradicionalmente, o vendedor arca com as certidões do imóvel e as pessoais dele, já que é ele quem precisa provar que o bem e sua situação estão livres. Mas isso pode ser combinado de outra forma no contrato. O importante é que todas sejam emitidas antes de assinar.
Vale emitir mesmo sem comprar nada?
Vale, e é uma boa prática pouco lembrada.
Emitir a certidão preventivamente, mesmo sem exigência imediata, permite verificar a situação fiscal periodicamente e evita surpresas em momentos críticos, como a aprovação de um crédito. Um débito que você nem sabia que existia aparece ali, com tempo de resolver. É o mesmo princípio de conferir o extrato antes de precisar dele: quem checa cedo não é pego de surpresa depois.
O que convém lembrar sobre a certidão negativa
A certidão negativa prova que você está em dia com o Fisco, e o banco não libera financiamento nem compra de imóvel sem ela. A federal é gratuita e sai em cinco minutos no site da Receita ou no e-CAC. A compra de imóvel exige ainda certidões da prefeitura, do cartório de registro e de protestos. Se você tem dívida parcelada, a certidão positiva com efeitos de negativa vale o mesmo. Atenção à validade, porque certidão vencida é recusada, e emitir perto do fechamento é o mais seguro.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica ou contábil. Consulte os órgãos emissores e, em transações imobiliárias, um advogado ou cartório para confirmar quais certidões são exigidas no seu caso.