Comprar apartamento usado é um caminho comum para muitas famílias, e um hábito frequente nessa hora é conferir só a matrícula do imóvel no cartório. O problema é que a dívida condominial costuma não aparecer nesse documento. Quando o antigo dono deixa taxas atrasadas, o condomínio pode cobrar quem acabou de chegar. É o que acontece numa situação como a de um casal que paga R$ 410 mil num imóvel e descobre, na primeira assembleia, R$ 23 mil em aberto. A lei dá razão ao síndico, mas também oferece caminhos ao comprador.
O síndico pode cobrar do novo dono a dívida do antigo?
Pode, e a regra é direta. O artigo 1.345 do Código Civil determina que quem adquire uma unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na prática, a taxa atrasada acompanha o apartamento, e não a pessoa que morava nele. Os juristas chamam isso de obrigação propter rem, ou seja, ligada à própria coisa.
O síndico, por sua vez, não tem muita margem de escolha. Entre as atribuições listadas no artigo 1.348 do Código Civil está cobrar dos condôminos as contribuições e as multas devidas. Quando ele avisa o novo proprietário de que a conta passou para ele, está cumprindo a lei, já que o dinheiro que falta pesa no caixa de todos os moradores do prédio.
Como evitar herdar dívida condominial na compra de imóvel?
A principal proteção é exigir, antes da escritura, a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora. O parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/1964, que trata dos condomínios em edificações, condiciona a venda da unidade à prova de que o vendedor quitou suas obrigações com o condomínio.
Esse documento precisa ser assinado, ter data recente e cobrir todas as parcelas, incluindo as taxas extras aprovadas em assembleia, como as de fundo de obras. Também ajuda pedir as atas das últimas reuniões: elas mostram rateios já aprovados que ainda serão cobrados e eventuais ações judiciais contra unidades inadimplentes.
A dívida condominial também tem prazo para ser cobrada na Justiça, e isso muda a conta de quem herda parcelas muito antigas. A matéria a seguir explica como esse prazo funciona na prática.
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O comprador pode cobrar do vendedor o valor quitado
Pagar ao condomínio não significa perder o dinheiro. Quem quita a dívida deixada pelo antigo dono pode cobrar dele o valor depois, no chamado direito de regresso, que os tribunais reconhecem nesses casos. Um contrato de compra e venda que declara o imóvel livre de débitos fortalece esse pedido.
Enquanto isso, o débito continua crescendo com correção monetária e os juros moratórios previstos no artigo 1.336 do Código Civil. Por isso, muitos compradores negociam primeiro um parcelamento com a administração do prédio, conforme as regras da convenção, e só depois procuram o vendedor. Nessa etapa, a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública faz diferença.
Antes de assinar, a conta do condomínio entra na negociação
Na compra de imóvel usado, a situação com o condomínio deve entrar na conversa tão cedo quanto o preço. Se houver débito, é possível exigir que o vendedor pague tudo antes da escritura ou descontar o valor do pagamento, sempre com uma cláusula expressa no contrato.
Num negócio de R$ 410 mil, R$ 23 mil representam mais de 5% do valor, quantia que pesa em qualquer orçamento familiar. Pedir a declaração ao síndico leva poucos dias e evita disputas que podem durar anos. Se você está perto de fechar uma compra, que tal procurar a administração do prédio antes de assinar: você já sabe se o imóvel que escolheu está em dia com o condomínio?
As multas aplicadas pelo condomínio também precisam de prova para valer. Esta outra história mostra até onde vai o poder de cobrança de um prédio.