A cena é comum em muitos prédios: o morador atrasa as cotas do condomínio e, de repente, descobre que ele e a família estão proibidos de usar a piscina, o salão de festas ou a academia. Para muita gente, parece justo — afinal, por que usar o que não está pagando? Mas, para a Justiça, essa punição é ilegal.
O entendimento já está pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e desconhecê-lo pode sair caro para o condomínio.
O que costuma acontecer?
Em geral por dificuldades financeiras, o morador deixa de pagar algumas mensalidades. Com base em uma cláusula do regimento interno, o síndico então o impede — e, muitas vezes, impede também a esposa e os filhos — de usar as áreas comuns de lazer, como piscina, salão de jogos e quadra. Em alguns casos, a proibição chega a alcançar até o elevador.
Por que os condomínios fazem isso?
A ideia é pressionar o devedor a quitar a dívida. O argumento, que chegou a ser aceito por alguns tribunais no passado, é o de que permitir que um inadimplente use serviços sem pagar seria injusto com quem está em dia e funcionaria como um incentivo à inadimplência.
O raciocínio até parece lógico, mas esbarra em um problema: a lei não autoriza esse tipo de punição.
Mas isso é legal?
Não. O STJ firmou o entendimento de que barrar o morador inadimplente das áreas comuns é ilegal e abusivo. A razão é técnica e poderosa: quando alguém compra um apartamento, a propriedade da unidade inclui, de forma inseparável, uma fração das áreas comuns. Ou seja, a piscina e o salão também são, em parte, do morador — e impedir o acesso fere o seu direito de propriedade.
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Além disso, as punições para quem atrasa o condomínio são apenas financeiras, como deixa claro o relator de um dos principais julgados:
“O condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito.” — Ministro Luis Felipe Salomão, relator no STJ
Há ainda um agravante: expor o devedor e a família, proibindo-os de usar as áreas comuns diante dos vizinhos, é considerado uma situação vexatória, que viola a dignidade e pode render uma ação de indenização por dano moral contra o condomínio.
Então o condomínio fica de mãos atadas?
De jeito nenhum — e este é um ponto importante. O condomínio tem ferramentas legais fortes para cobrar quem deve, sem precisar recorrer à proibição:
| O condomínio PODE | O condomínio NÃO PODE |
|---|---|
| Cobrar multa de até 2% mais juros | Proibir o uso da piscina, salão ou academia |
| Acionar a Justiça (ação de cobrança ou execução) | Barrar o acesso a elevadores e áreas comuns |
| Restringir o direito de voto em assembleia | Expor o nome do devedor de forma vexatória |
| Em último caso, levar o imóvel à penhora | Aplicar punições que não estão na lei |
Vale destacar dois pontos: a cota condominial é um título executivo, o que torna a cobrança judicial relativamente rápida; e a dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família, ou seja, o imóvel pode, sim, ser penhorado para quitá-la. Não é à toa que áreas de lazer bem cuidadas pesam tanto na escolha de onde morar, um fator de qualidade de vida tão valorizado quanto em cidades conhecidas pelo lazer.
O que fazer em cada situação?
Se você se reconhece em algum dos lados, vale saber como agir:
- Morador barrado injustamente: notifique o condomínio por escrito pedindo a liberação do acesso. Se a proibição continuar, é possível recorrer à Justiça para garantir o uso, anular a cláusula abusiva do regimento e até pleitear indenização por dano moral.
- Síndico ou condomínio: cobre pelos caminhos legais (multa, juros e ação judicial), nunca pela proibição, para não transformar uma dívida a receber em uma indenização a pagar. E, sempre que possível, ofereça a negociação ou o parcelamento do débito.
No fim, o recado é simples: a inadimplência tem consequências sérias e o condomínio deve cobrar — mas dentro da lei, sem constranger quem, muitas vezes, está apenas passando por um momento difícil.