Um casal decidiu fechar a varanda do apartamento com vidro depois de observar que vários vizinhos já haviam realizado a mesma alteração. No caso ilustrativo de Ricardo e Fernanda Martins, o problema surgiu quando o condomínio informou que as unidades vizinhas possuíam autorizações antigas que não permitiam automaticamente novas instalações, levantando dúvidas sobre a legalidade da obra e a possibilidade de exigir sua retirada.
Casal instala vidro na varanda e descobre que autorização dos vizinhos era antiga
Ricardo e Fernanda Martins moravam em um edifício residencial e desejavam aproveitar melhor a varanda durante os dias de chuva e vento. Antes de contratar a instalação, observaram que diversos apartamentos já possuíam fechamento de vidro semelhante. Por acreditarem que aquele era um padrão permitido pelo condomínio, decidiram realizar a mesma alteração em sua unidade.
Depois da instalação, receberam uma comunicação da administração informando que a obra não possuía autorização válida. Segundo a justificativa apresentada no caso, os apartamentos que já tinham vidros haviam sido contemplados por uma deliberação anterior, limitada a determinadas unidades e condições. O casal argumentou que apenas reproduziu o modelo existente, mas descobriu que a autorização dos vizinhos não significava necessariamente permissão para novas obras.
O condomínio pode proibir o fechamento de uma varanda com vidro?
O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil estabelece que os condôminos não devem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Assim, quando o envidraçamento modifica a aparência arquitetônica do edifício, a intervenção pode depender de aprovação condominial, conforme as normas legais e as características do projeto.
A Lei nº 4.591/1964, no artigo 10, inciso I, também proíbe alterações individuais da forma externa da fachada. O parágrafo 2º do mesmo artigo prevê a possibilidade de modificação mediante concordância unânime dos condôminos. Entretanto, é necessário verificar se determinado fechamento realmente constitui alteração de fachada ou se corresponde a um padrão regularmente aprovado, situação que exige análise do projeto e das decisões anteriores.
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Por que uma autorização antiga pode não valer para novos fechamentos?
Uma deliberação condominial pode estabelecer condições específicas para determinada intervenção, incluindo modelo, materiais, cores e requisitos técnicos. Quando uma aprovação foi limitada a certas unidades ou a uma situação particular, sua existência não significa necessariamente que todos os moradores receberam uma autorização permanente. No caso de Ricardo e Fernanda, seria necessário examinar o alcance da decisão antiga antes de concluir que a obra estava irregular.
O fato de outros apartamentos possuírem varandas fechadas também pode ser relevante para avaliar o padrão arquitetônico e a conduta anterior do condomínio. Porém, não cria automaticamente um direito irrestrito de realizar qualquer instalação. Para esclarecer a situação, o casal deveria reunir os seguintes documentos:
- Convenção do condomínio: estabelece regras sobre o uso das unidades e alterações arquitetônicas.
- Regimento interno: pode apresentar orientações sobre reformas e padrões visuais.
- Atas de assembleias: permitem verificar quais fechamentos foram aprovados e em quais condições.
- Projeto da instalação: identifica materiais, dimensões, cores e características do sistema de vidro.
- Comprovantes da obra: incluem contrato, notas fiscais e documentos técnicos disponíveis.
- Notificação da administração: registra a irregularidade apontada e as providências solicitadas.
O condomínio pode exigir a retirada dos vidros mesmo com outros apartamentos fechados?
Dependendo das circunstâncias, sim. O artigo 10, parágrafo 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê consequências para alterações proibidas, incluindo multa prevista nas regras condominiais e obrigação de desfazer a obra, observadas as exigências legais. Isso significa que reproduzir uma instalação existente não garante, por si só, a manutenção de uma intervenção realizada sem a aprovação necessária.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a necessidade de respeitar o padrão da fachada em caso envolvendo alteração da cor de esquadrias externas. Isso não significa que todo fechamento de varanda seja automaticamente irregular. A avaliação deve considerar a autorização existente, o padrão efetivo do edifício e as características da obra. Também pode ser discutido se o condomínio aplicou critérios coerentes às diferentes unidades.
O que o casal deve fazer e por que esta história é fictícia?
Em uma situação semelhante, a primeira providência seria solicitar ao síndico cópias das atas que autorizaram os fechamentos anteriores e uma explicação formal sobre a diferença entre aquelas obras e a instalação atual. O casal poderia apresentar o projeto e pedir que a questão fosse examinada pelos meios condominiais adequados, antes de realizar novas modificações. Também seria prudente buscar orientação jurídica e técnica para avaliar eventual exigência de retirada, regularização ou multa.
Esta é uma história fictícia. Ricardo e Fernanda Martins, o condomínio e o conflito apresentado foram criados exclusivamente para ilustrar situações que podem ocorrer em edifícios residenciais. O contexto não representa um processo judicial real nem uma decisão específica já proferida. A principal orientação é que uma autorização concedida a outros moradores não deve ser presumida como válida para todos: antes de fechar uma varanda, é necessário verificar as regras atuais, o alcance das aprovações anteriores e as exigências técnicas aplicáveis.