Os pais morreram, os irmãos não chegaram a um acordo sobre a partilha e a casa da família ficou de portas fechadas. O mato tomou o quintal, e os carnês de IPTU se acumularam na gaveta. Seis anos depois, chega uma notificação da prefeitura falando em imóvel abandonado e em arrecadação. O susto é grande, mas o caminho tem regras: o município só incorpora o bem depois de um processo com prazos e direito de defesa.
O que o Código Civil diz sobre imóvel abandonado e bem vago?
O artigo 1.276 do Código Civil permite que o imóvel urbano abandonado seja arrecadado como bem vago e passe ao município três anos depois. A regra vale quando o dono deixa o bem sem a intenção de conservá-lo e ninguém mais está na posse dele. Na zona rural, o imóvel vai para a União, no mesmo prazo.
O ponto mais sensível está no parágrafo 2º do mesmo artigo. Ele presume de modo absoluto a intenção de abandonar quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de pagar os tributos do imóvel. Na prática, casa fechada e IPTU atrasado formam a combinação que abre caminho para a arrecadação de bem vago. Pelo texto da lei, os três anos contam a partir da arrecadação, e não do dia em que a família trancou a porta.
Inventário parado não suspende IPTU nem os deveres dos herdeiros
Com a morte do dono, a herança passa imediatamente aos herdeiros, como determina o artigo 1.784 do Código Civil. O inventário formaliza a divisão, mas a demora no processo não apaga as obrigações de quem herdou. Até a partilha, o artigo 1.791 do Código Civil trata a herança como um todo indivisível, regido pelas normas do condomínio. Ou seja, todos os irmãos respondem juntos pela casa.
As regras de arrecadação não esperam o fim da partilha: o que pesa é a situação do imóvel, sem uso, sem cuidado e sem imposto pago. Para quem quer entender o custo de adiar o inventário, que vai além do risco de perder a casa, este caso mostra a conta de uma família que esperou nove anos.
Família adia o inventário por 9 anos para não mexer em papel…➔
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Como a prefeitura conduz o processo de arrecadação do imóvel?
A prefeitura precisa abrir um processo administrativo e seguir o rito do artigo 64 da Lei 13.465/2017, que trata dos imóveis urbanos abandonados. Esse artigo presume o abandono quando, cessada a posse, o IPTU fica sem pagamento por cinco anos. Cada município regulamenta o procedimento por ato próprio, respeitando as etapas mínimas da lei federal.
Esse rito mínimo garante ao dono, ou aos herdeiros, a chance de se defender antes da arrecadação como bem vago. Estas são as etapas obrigatórias previstas no parágrafo 2º do artigo 64:
- abertura de processo administrativo para tratar da arrecadação;
- comprovação do tempo de abandono e da falta de pagamento dos tributos;
- notificação do titular, com prazo de 30 dias para contestar a medida.
Pelo parágrafo 3º, o silêncio diante da notificação vale como concordância. Depois da arrecadação, o artigo 65 da Lei 13.465/2017 permite destinar o bem a programas habitacionais, serviços públicos ou regularização fundiária de interesse social. No Distrito Federal, a Lei distrital 6.911/2021 trata de edifícios abandonados e dá preferência ao uso habitacional.
O que os herdeiros podem fazer depois do aviso da prefeitura?
O primeiro passo é responder dentro dos 30 dias, com a contestação entregue ao órgão indicado na notificação. Ajuda reunir provas de que a família não deixou o bem de lado: comprovantes de IPTU, contas de água e luz, registros de manutenção e o andamento do inventário. Um advogado ou a Defensoria Pública pode montar a defesa e, de quebra, ajudar a destravar a partilha.
Mesmo depois da arrecadação, a história não termina de vez. Se o dono reivindicar a posse dentro dos três anos, a lei federal exige que ele reembolse antes ao município as despesas feitas no imóvel, com correção, inclusive as tributárias. Daqui para frente, acompanhe o diário oficial e o site da prefeitura da sua cidade, onde sai a regulamentação local, e confira o texto oficial das leis. Se a casa da família está fechada, chame os irmãos para conversar hoje mesmo, antes que o próximo aviso chegue.
Disputas sobre imóveis também aparecem do outro lado do muro. Neste caso, a compradora de uma casa descobriu uma tubulação do vizinho passando sob o quintal.