Leia Também
O corretor liga num domingo com uma proposta pela casa onde os pais criaram a família, fechada desde o velório. Dois irmãos querem aceitar, a irmã mais velha acha o valor baixo, e o inventário, aberto há anos, segue sem data para terminar. Depois da recusa, os herdeiros costumam descobrir que a lei prevê saídas para quando a família não se entende. Nesse ponto, o litígio pode terminar com o imóvel vendido por ordem de um juiz.
Herdeiros são coproprietários do imóvel até a partilha de bens
Enquanto a partilha de bens não acontece, nenhum herdeiro é dono sozinho de um cômodo ou de um pedaço da casa. O artigo 1.791 do Código Civil define a herança como um todo unitário. Até a partilha, o direito dos coerdeiros segue as regras do condomínio.
Na prática, cada herdeiro tem uma parte ideal, uma porcentagem sobre o bem inteiro. Pelo artigo 1.314 do Código Civil, cada condômino pode usar a coisa conforme a destinação dela. Ele não pode, porém, mudar esse uso nem entregar a posse a estranhos sem o consentimento dos demais.
Por isso, vender um imóvel herdado depende, em regra, da concordância de todos. O artigo 1.793 do Código Civil considera ineficaz a venda de bem da herança sem autorização do juiz enquanto ela estiver indivisa. Um irmão pode ceder a própria cota por escritura pública, mas não pode negociar a casa sozinho.
Recusar uma proposta não impede a venda judicial da casa
Quem recusa a oferta não ganha poder de veto para sempre. O artigo 1.320 do Código Civil permite a qualquer condômino exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum. Se o bem não admite divisão, o artigo 1.322 do Código Civil manda vendê-lo e repartir o preço, com preferência do condômino sobre estranhos.
Dentro do inventário, o artigo 2.019 do Código Civil manda vender em juízo o bem que não cabe de forma cômoda num único quinhão, salvo acordo entre os herdeiros. Um caso parecido, com um irmão que mora na casa e trava a venda, mostra como a demora pesa no bolso de todos.
O inventário tem prazo legal, mas o juiz pode prorrogá-lo
O artigo 611 do Código de Processo Civil dá dois meses, contados da morte, para abrir o inventário, e 12 meses para concluí-lo. O mesmo artigo permite ao juiz prorrogar esses prazos, de ofício ou a pedido das partes. Isso ajuda a explicar processos que se arrastam por anos quando há disputa.
Quando todos são capazes e estão de acordo, o artigo 610 do Código de Processo Civil autoriza inventário e partilha em cartório, com advogado ou defensor público. Havendo briga, o caminho é judicial. Lá, o artigo 619 do Código de Processo Civil permite ao inventariante vender bens, depois de ouvir os interessados e com autorização do juiz.
Como o juiz conduz a venda quando o litígio chega ao processo?
O juiz abre um prazo comum de 15 dias para os herdeiros pedirem seus quinhões, como prevê o artigo 647 do Código de Processo Civil. Na partilha de bens, o artigo 648 do Código de Processo Civil exige a máxima igualdade possível, a prevenção de litígios futuros e a comodidade dos coerdeiros.
Sem acordo sobre a forma de vender, o artigo 730 do Código de Processo Civil manda alienar o bem em leilão, de ofício ou a pedido de um interessado. Nada garante que o lance final alcance o valor da proposta recusada. As despesas do processo também saem do patrimônio que todos querem preservar.
O que os herdeiros podem fazer antes de o imóvel ir a leilão?
Antes de tudo, encomendar uma avaliação independente do imóvel, para que a conversa saia do “acho barato” e vá para os números. Com um laudo em mãos, fica mais fácil comparar a oferta com o mercado e decidir se a recusa faz sentido.
Outra saída prevista em lei é a adjudicação: um herdeiro fica com a casa e paga aos irmãos o valor das cotas, hipótese do artigo 1.322 do Código Civil. Quem prefere sair da disputa pode ceder sua parte por escritura pública. Uma mediação entre os irmãos também pode encurtar o caminho antes de novas petições.
Toda família tem uma história ligada à casa, e o apego é legítimo. O tempo parado, porém, cobra seu preço em IPTU, manutenção e desgaste entre irmãos. Se você vive algo assim, procure um advogado de família ou a Defensoria Pública com os documentos do inventário em mãos. E no seu caso, o que pesa mais: o valor da oferta ou os anos que a casa já passou fechada?
A divisão da herança também esbarra em outra regra que surpreende muitas famílias. Ela trata do quanto um pai pode deixar a um só filho.