Depois de investir R$ 21 mil em janelas antirruído para conseguir dormir melhor, uma moradora recebeu uma notificação do condomínio exigindo a substituição das estruturas. No caso fictício de Juliana Martins, a administração alegou que os novos perfis externos ficaram diferentes das janelas dos outros apartamentos, levantando dúvidas sobre o direito de realizar reformas e os limites impostos pela legislação.
Moradora troca janelas para reduzir barulho e recebe exigência de substituição
Juliana Martins morava em um apartamento próximo a uma avenida movimentada e enfrentava dificuldades para descansar durante a noite. Depois de pesquisar alternativas para reduzir os ruídos de carros e motocicletas, decidiu instalar janelas com isolamento acústico, utilizando vidros especiais e esquadrias desenvolvidas para diminuir a entrada de sons externos.
A reforma custou R$ 21 mil e melhorou o conforto dentro do imóvel. Entretanto, algumas semanas depois, Juliana recebeu uma notificação informando que os perfis externos não seguiam o padrão arquitetônico do edifício. O condomínio exigiu a regularização das janelas, enquanto a moradora argumentou que a mudança tinha uma finalidade de conforto e saúde, sem intenção de modificar a aparência do prédio.
O condomínio pode exigir a retirada de janelas antirruído?
O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil determina que os condôminos não devem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Isso significa que o proprietário pode realizar melhorias dentro de sua unidade, mas precisa respeitar as regras que protegem a aparência arquitetônica do edifício.
A restrição também aparece no artigo 10, incisos I e II, da Lei nº 4.591/1964, que proíbe alterações na forma externa da fachada e o uso de cores diferentes nas esquadrias. O parágrafo 2º do mesmo artigo permite modificações mediante concordância unânime dos condôminos. Portanto, a finalidade acústica da obra não elimina automaticamente a obrigação de preservar o padrão visual.
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O que a Justiça entende sobre mudanças na fachada dos apartamentos?
O Superior Tribunal de Justiça analisou uma situação semelhante no Recurso Especial 1.483.733/RJ, julgado em 2015. Naquele processo, um proprietário havia modificado a cor das esquadrias externas de seu apartamento, contrariando o padrão do edifício. O tribunal determinou a restauração das características originais, mesmo diante do argumento de que a alteração era pouco perceptível.
Segundo a decisão divulgada pelo STJ, o conceito de fachada também abrange as partes laterais e posteriores do prédio, não apenas aquilo que pode ser observado da rua. Assim, uma mudança discreta pode caracterizar irregularidade. No caso de Juliana, seria necessário verificar se a diferença nos perfis externos realmente modificou a aparência protegida pela legislação.
Como tentar manter as janelas sem perder os R$ 21 mil investidos?
Antes de retirar as esquadrias, Juliana poderia solicitar uma justificativa formal à administração e consultar o projeto original do edifício. Também seria recomendável procurar a empresa responsável pela instalação para verificar se existe alguma adaptação capaz de manter o isolamento acústico sem alterar o padrão externo. Uma solução técnica poderia evitar a substituição completa, dependendo das características dos equipamentos.
Para avaliar a situação e buscar uma solução, alguns documentos seriam especialmente importantes:
- Convenção condominial: permite identificar as regras sobre reformas, fachadas e esquadrias externas.
- Notificação do síndico: registra a irregularidade apontada e a adequação exigida.
- Notas fiscais: comprovam os R$ 21 mil gastos na compra e instalação das janelas.
- Projeto técnico: apresenta materiais, medidas e características das novas estruturas.
- Fotografias comparativas: mostram as diferenças entre as esquadrias instaladas e o padrão original.
- Laudo de profissional habilitado: pode avaliar possíveis adaptações sem comprometer a eficiência acústica.
- Registros de autorização: ajudam a verificar se a administração recebeu ou aprovou previamente alguma proposta.
O que pode acontecer com a reforma e o que essa história fictícia ensina?
Se for comprovado que as janelas modificaram a fachada sem a autorização necessária, Juliana poderá ser obrigada a restaurar o padrão original. O artigo 10, parágrafo 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê consequências para alterações irregulares, incluindo multa e obrigação de desfazer a obra, conforme as condições legais. O investimento de R$ 21 mil não garante, por si só, o direito de manter estruturas incompatíveis com as regras do condomínio.
Esta é uma história fictícia. Juliana Martins, o investimento e o conflito apresentado foram criados exclusivamente para ilustrar situações que podem ocorrer em edifícios residenciais. O contexto serve apenas como exemplo explicativo e não representa um processo judicial real. Para evitar prejuízos semelhantes, a recomendação é consultar a convenção, apresentar o projeto ao condomínio e verificar as autorizações necessárias antes de instalar janelas antirruído ou modificar qualquer elemento visível da fachada.